서울북부지방법원 2026타경10726. 강북구 수유동 리더스빌 3층 304호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 243,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2022년 전입·확정일자를 갖춘 임차권과 2023년 말소기준 가압류의 선후관계입니다.
김수지의 전입일은 2022.12.16, 확정일자는 2022.11.24로 말소기준권리인 서울신용보증재단 가압류(2023.07.25)보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있는 임차권입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 2026.08.27 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미배당 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10726 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 555-11 리더스빌 3층 304호 · 도로명 서울특별시 강북구 인수봉로76길 21-7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 지상 5층 건물 내 제3층 제304호 |
| 사용승인일 | 2016.12.05 |
| 소유자 | 정경빈 (2018.01.16 매매, 거래가액 209,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.07.25 서울신용보증재단 가압류 22,187,506원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 강북구 압류, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인의 전입·확정일자는 말소기준보다 앞서므로 단순히 “임차권등기가 후순위니까 소멸”이라고 보면 안 됩니다. 대항력은 임차권등기일 2025.02.07이 아니라 앞선 전입·점유 요건을 함께 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 주된 229,500,000원은 확약, 별도 500,000원은 분리 확인
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수지 제3층 제304호 전부 · 주거(임차권등기) | 229,500,000원 | 2022.12.16 / 2022.11.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 주택도시 주거 | 500,000원 | 2022.12.16 / 2022.11.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
두 건 모두 자료상 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 표시되어 있습니다. 김수지는 2025.02.07 임차권등기를 마쳤고 같은 날 배당요구가 확인됩니다. 별도 기재된 ‘주택도시’ 건은 보증금 500,000원, 배당요구일 2026.04.20입니다. 두 건 모두 보증기관 승계나 대위변제로 분류되어 있지 않으므로 서로 합치거나 중복으로 제거하지 않고 별도 임차인으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 1. 임차인 김수지 보증금 | 229,500,000원 | 229,500,000원 |
| 1. 임차인 주택도시 보증금 | 500,000원 | 500,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 22,187,506원 | 8,798,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 16,361,114원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 매각대금은 집행비용 4,202,000원, 김수지 229,500,000원, 별도 임차인 500,000원, 서울신용보증재단 8,798,000원까지 배당되고 소진됩니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
④ 회차별 구조 — 최저가가 내려가도 ‘원자료상 인수액’과 확약 효과를 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 원자료상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 243,000,000원 | 259,250,620원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 194,400,000원 | 268,048,620원 | 38,621,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 155,520,000원 | 268,048,620원 | 76,957,280원 |
위 1회·2회 유찰 시 인수액은 확약 효과를 반영하기 전의 회차 시나리오 수치입니다. 확약 대상 임차권에 대해서는 배당에서 보증금을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존보증금 반환청구권을 포기한다고 명시되어 있으므로, 이 금액을 그대로 실질 인수액으로 보면 안 됩니다. 다만 확약 밖의 별도 500,000원 임차인 건은 별개로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 인수중학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·재래시장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 우이신설 가오리역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 3층 304호이며, 사용승인일은 2016.12.05입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 적용 범위 확인. 2026.08.27 확약의 대상 임차권, 대항력 포기, 잔존보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 원문과 대조하세요.
- 500,000원 임차인 별도 확인. 확약은 확약 대상에게만 효력이 있으므로 별도 기재된 ‘주택도시’ 임차인 건의 배당·인수 관계를 따로 확인해야 합니다.
- 말소기준 선후관계 확인. 김수지 전입 2022.12.16 및 확정일자 2022.11.24가 말소기준 가압류 2023.07.25보다 빠르다는 점이 권리분석의 출발점입니다.
- 가격은 시세와 별도 검토. 비교 실거래 수치가 없으므로 감정가 243,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 변동요인 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 같은 말이 아니다
이 물건은 전입·확정일자가 말소기준보다 앞선 임차인이 있어 표면적으로는 대항력 인수형입니다. 그러나 2026.08.27 제출된 확약서에 따라 확약 대상 임차권은 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의해, 현재 회차의 실질 인수액은 0원입니다. 현재 배당 계산에서도 김수지 229,500,000원과 별도 임차인 500,000원이 모두 전액 배당됩니다.
다만 별도 500,000원 임차인 건은 확약 밖 위험으로 분리해서 봐야 하며, 향후 유찰로 매각대금이 내려갈 경우 배당구조도 다시 계산해야 합니다. 또한 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없으므로 243,000,000원 신건 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건의 핵심은 ‘대항력 존재’ 자체보다 확약의 적용 범위와 별도 임차인, 그리고 실제 가격 적정성을 함께 확인하는 데 있습니다.
