서울북부지방법원 2026타경10728. 서울 중랑구 중화동 99-4, 벨라캐슬 제4층 제401호 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.07.17. 근로복지공단 가압류 2,530,000원입니다. 그 이전 2020.11.20. 설정됐던 통조림가공수산업협동조합 근저당권 207,600,000원은 2021.03.31. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 핵심은 후순위 압류가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입한 신진욱의 대항력 있는 임차권입니다.
신진욱은 2022.07.25. 전입·점유, 2022.06.20. 확정일자를 갖고 있으며 임차보증금은 285,000,000원입니다. 2023.12.15. 주택임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차의 357,000,000원 매각가 가정에서는 보증금이 전액 배당되므로 인수액은 0원이지만, 매각물건명세서상 전액 변제되지 않은 잔액은 말소되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10728 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중화동 99-4 제4층 제401호 |
| 도로명 | 서울특별시 중랑구 봉화산로 73-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호 · 사용승인 2020.11.03 |
| 소유자 | 권굉선 |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 357,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이 핵심
현재 소유권은 권굉선에게 있고, 과거 설정된 근저당권과 서민혁의 주택임차권등기는 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 임차권 가운데 신진욱의 전입일은 2022.07.25.로 말소기준 가압류의 2023.07.17.보다 빠릅니다. 따라서 대항력이 있으며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하는 회차에서는 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신진욱 | 제4층 제401호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.25 | 2022.06.20 | 285,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
| 고정미 | 미상 | 2024.05.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
② 가격·환금성 — 실거래 할인 판단보다 권리비용을 먼저 본다
벨라캐슬(99-4)은 10세대, 2020.11.03. 사용승인 건물입니다. 비교 가능한 최근 낙찰금액은 확인되지 않고 대상 면적 매칭도 성립하지 않아, 이 사건을 실거래 시세 대비 “싸다”거나 “비싸다”고 단정할 근거는 부족합니다. 대신 확인 가능한 지표는 평균 유찰 7.2회라는 경매 이력입니다.
특히 이 사건은 낙찰가 하락만 보면 안 됩니다. 신진욱의 보증금이 285,000,000원이고 대항력이 있으므로, 배당 부족분이 생기는 회차부터는 낙찰가 + 인수액을 실질취득비용으로 봐야 합니다. 2회 유찰 시에는 최저가가 228,480,000원까지 내려가지만 동시에 60,518,720원의 인수액이 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 357,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,798,000원 |
| 1. 임차인 신진욱 보증금 | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 2,530,000원 | 2,530,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 63,672,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 신진욱 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 중 미배당이 발생하며, 전체 채권자 미배당액은 221,328,000원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 인정되면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울중흥초등학교 북서측 인근. 단독주택·아파트단지·다세대주택 등 공동주택과 관공서·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철7호선 중화역이 인근에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층, 제4층 제401호. 위생·급배수·도시가스·개별난방·화재탐지·승강기 설비와 제1층 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지·사다리형, 다세대주택 등의 건부지로 이용 중이며 북서측 봉화산로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,363,000원/㎡, 토지면적 258.0㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 우선 확인. 신진욱은 말소기준보다 빠른 전입과 확정일자를 갖고 있습니다. 배당 부족 시 잔액이 말소되지 않는다는 매각물건명세서 기재를 반드시 원본 대조하세요.
- 회차별 인수액 재계산. 현재 0원이지만 1회 유찰 4,198,400원, 2회 유찰 60,518,720원으로 달라집니다. 최저가와 인수액을 반드시 함께 보세요.
- 고정미 점유관계 확인. 2024.05.03. 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 현장과 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 국·국민건강보험공단·중랑구·송파구 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 재확인. 실지조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부조사가 이뤄지지 않아 건축물 현황도를 기준으로 작성됐습니다.
- 실거래가 단정 금지. 비교 가능한 최근 낙찰금액과 면적 일치 자료가 확인되지 않으므로 시세 대비 할인율을 임의로 가정하지 마세요.
맺으며 — “유찰가”보다 “인수잔액”을 먼저 본다
이 사건은 신건 357,000,000원에서는 신진욱의 보증금 285,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원으로 계산됩니다. 하지만 대항력 있는 임차권이기 때문에 배당 부족분이 생기면 구조가 즉시 달라집니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 4,198,400원, 2회 유찰 시 60,518,720원의 인수액이 발생합니다.
여기에 벨라캐슬(99-4)의 평균 유찰 횟수는 7.2회이고, 비교 가능한 최근 낙찰가격은 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 그 회차의 최저가와 대항력 임차보증금 미배당분을 합쳐 실제 부담을 확인하는 것입니다. 현재 회차의 인수 0원만 보고 이후 회차까지 같은 권리구조라고 판단하면 안 됩니다.
