서울북부지방법원 2026타경10735. 창동 북한산아이파크 524동 21층 2102호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 1,155,000,000원입니다. 소유자 박환용은 2004.11.03 소유권이전 등기를 마쳤고, 같은 날 설정된 주식회사제일은행 근저당 240,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 현재 남아 있는 한국스탠다드차타드은행·오케이저축은행·액트캐쉬대부의 근저당, 신용보증기금·국민은행 가압류, 국의 압류와 현재 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “등기상 인수 0원”만 보고 신건 가격에 접근하기에는 가격 부담이 큽니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 1,050,083,333원이고 현재 최저가는 그 110.0%입니다. 최신 거래도 2026.06의 1,095,000,000원입니다. 따라서 현재 회차에서는 권리 안정성과 별개로 가격 메리트를 확인하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10735 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 825 북한산아이파크 524동 제21층 제2102호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 101.92㎡ · 24층건 내 21층 |
| 소유자 | 박환용 · 2004.11.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,155,000,000원 / 1,155,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2004.11.03 주식회사제일은행 근저당 240,000,000원입니다. 현재 유효한 후순위 근저당권은 한국스탠다드차타드은행 31,200,000원·96,000,000원·68,300,000원, 오케이저축은행 432,000,000원, 액트캐쉬대부 375,000,000원입니다. 이와 함께 신용보증기금 39,440,000원, 국민은행 7,742,497원의 가압류와 2026.07.31 국의 압류, 현재 경매개시결정도 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 11.55억은 최근 평균의 110%
북한산아이파크5차 동일 면적 101.92㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 1,050,083,333원, 최신 거래는 2026.06 1,095,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 101.92㎡ | 17 | 1,095,000,000원 |
| 2026.06 | 101.92㎡ | 19 | 1,026,000,000원 |
| 2026.05 | 101.92㎡ | 15 | 1,080,000,000원 |
| 2026.03 | 101.92㎡ | 8 | 950,000,000원 |
| 2026.03 | 101.92㎡ | 1 | 925,000,000원 |
| 2026.02 | 101.92㎡ | 19 | 935,000,000원 |
| 2026.01 | 101.92㎡ | 11 | 1,120,000,000원 |
| 2026.01 | 101.92㎡ | 17 | 1,100,000,000원 |
| 2025.12 | 101.92㎡ | 14 | 1,200,000,000원 |
| 2025.09 | 101.92㎡ | 24 | 955,000,000원 |
| 2025.09 | 101.92㎡ | 3 | 980,000,000원 |
| 2025.07 | 101.92㎡ | 22 | 1,235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 101.92㎡ | 12건 | 1,050,083,333원 |
거래 범위는 925,000,000원~1,235,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 1,050,083,333원입니다. 현재 신건 최저가이자 인수 0원을 전제로 한 실질취득액 1,155,000,000원은 최근 평균의 110.0%입니다. 최신 거래 1,095,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 더 높으므로, 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,950,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제일은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 31,200,000원 | 31,200,000원 |
| 3. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 4. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 68,300,000원 | 68,300,000원 |
| 5. 근저당 · 오케이저축은행 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 6. 근저당 · 액트캐쉬대부 | 375,000,000원 | 273,550,000원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 39,440,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 국민은행 | 7,742,497원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,289,682,497원에 대해 채권자 예상배당액은 1,141,050,000원, 미배당액은 148,632,497원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 자운초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선·4호선 창동역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 24층 건물의 21층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 북한산아이파크5차는 2,061세대, 2004.07.30 준공 단지입니다.
- 토지·규제. 준공업지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 교육환경보호구역 등이 포함·저촉되고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 실질취득 11.55억은 최근12개월 평균 10.50억의 110.0%입니다. 전체 평균이 아니라 최근 거래 수준을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.06의 1,095,000,000원입니다. 현재 최저가 1,155,000,000원과 직접 비교하세요.
- 점유관계 확인. 현장 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입관계·임대차 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2004.11.03 주식회사제일은행 근저당이 말소기준이며 후순위 권리는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
- 배당 변동 주의. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 먼저
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2004.11.03 주식회사제일은행 근저당이 말소기준이고, 현재 남아 있는 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 인수 0원이라고 해서 신건 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 실질취득 11.55억은 최근12개월 평균 10.50억의 110.0%이고 최신 거래 10.95억보다도 높습니다. 더구나 현장조사상 임대관계가 미상입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 등기상 인수 위험보다 신건 가격 부담과 실제 점유관계 검증입니다.
