서울북부지방법원 2026타경10762. 정릉동 갤럭시더정릉 6층 601호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이대로이며 2023.01.25 매매를 원인으로 2023.02.24 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 193,000,000원입니다. 과거 서울축산업협동조합 근저당 3건은 2023.02.14 이미 말소됐고, 현재 권리판단의 기준점은 2026.04.28 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
이 사건의 승부처는 단순한 등기 순서보다 임차관계의 실제 인수 여부입니다. 류성민은 2023.02.24 전입·점유를 시작했고 2023.01.26 확정일자를 갖춘 뒤, 2024.04.04 보증금 178,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조지만, 2026.06.17 제출된 확약 때문에 류성민 임차관계에 한해서는 미배당 보증금이 남더라도 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10762 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 아파트(도시형생활주택) 이용 · 15층 건물 중 6층 |
| 사용승인 | 2022.08.09 |
| 소유자 | 이대로 (2023.01.25 매매, 거래가액 193,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매개시는 나중
과거 서울축산업협동조합의 근저당권 3건은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상으로 보지 않습니다. 반면 류성민의 주택임차권등기는 2024.04.04 접수되어 2026.04.28 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이를 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 적시했으나, 이후 제출된 2026.06.17 확약으로 해당 임차관계의 잔존 보증금 승계 위험은 실질적으로 제거됐습니다.
② 임차인·점유 관계 — 확약 적용 범위를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류성민 6층 601호 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.24 / 2023.01.26 | 178,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| UEDA MARINA 현황조사 기재 | 2025.08.17 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 주택도시 주거 · 매각물건명세서 기재 | 2023.02.24 / 2023.01.26 | 0원 | 기재 있음 | 우선변제 有 | 별도 금액 없음 |
* 2026.06.17 주택도시보증공사 제출 확약서에 따라 류성민 임차관계는 우선변제권만 주장하고 대항력 및 미배당 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약은 UEDA MARINA의 별도 점유관계까지 해소하는 자료는 아닙니다.
③ 가격·회차 구조 — 최저가만 내려가도 실질취득이 확정되는 물건은 아니다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 200,000,000원입니다. 현 회차 배당 가정에서는 류성민에게 178,000,000원이 전액 배당되므로 이 임차권으로 인한 인수액은 0원입니다. 그러나 UEDA MARINA의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최저가 200,000,000원이 곧 최종 실질취득액이라고 단정할 수 없습니다.
1회 유찰 시 매각가 가정은 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원입니다. 일반적인 배당 계산상 류성민 미배당분이 각각 발생하지만, 그 부분은 확약으로 매수인 청구권이 포기됐습니다. 따라서 이 사건은 “유찰될수록 류성민 보증금 인수가 커지는 구조”로 판단하면 안 됩니다. 남는 핵심은 확약 밖 점유자인 UEDA MARINA의 권리와 보증금 확인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 류성민 보증금(우선변제) | 178,000,000원 | 178,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 18,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 주택도시보증공사 청구액 중 159,600,000원이 미배당됩니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 정릉역 북서측 인근으로, 주변에는 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 정릉역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2022.08.09입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·기계식주차·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 정릉로, 남측 정릉로26길 등에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 5,511,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했고, 현황도면·외부관찰·탐문조사 등을 토대로 평가됐으므로 실제 내부구조는 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- UEDA MARINA의 점유 원인 확인. 2025.08.17 전입은 확인되지만 보증금·확정일자·점유부분이 명확하지 않습니다. 대항력은 ‘있음’이 아니라 가능·미상으로 두고 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.06.17 주택도시보증공사 확약서에서 대항력 포기, 미배당 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 대상과 조건을 원문으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 실행 확인. 낙찰 이후 실제 말소 절차와 필요 서류가 확약 내용대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.02.24 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 등기 정리와 관련 의무의 처리 여부를 원문 서류에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문으로 내부 직접 확인이 이뤄지지 않았으므로 점유 및 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 가장 큰 금액인 류성민 보증금 178,000,000원은 원래 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권이지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기해 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 따라서 유찰 시 류성민의 미배당액이 늘어난다는 이유만으로 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 사건은 아닙니다.
다만 현황조사에 별도로 나타난 UEDA MARINA의 전입은 기준권리보다 앞서고, 보증금·확정일자·점유 원인이 확인되지 않았습니다. 이 사람에게 류성민 관련 확약이 적용된다는 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “확약 덕분에 완전히 깨끗한 물건”이 아니라, 주된 임차권 위험은 해소됐지만 별도 점유자의 권리를 확인해야 하는 물건입니다. 실거래 비교 근거도 없으므로 최저가 200,000,000원 자체를 싸다고 평가하기보다, 먼저 이 미상 점유관계가 실질취득액을 늘릴 수 있는지를 확정하는 것이 우선입니다.
