서울북부지방법원 2026타경10771. 강북구 번동주공아파트 408동 14층 1406호입니다. 감정 이용상태는 주거용이고, 철근콘크리트벽식조 15층 건물 중 14층입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2019년 7월 31일 주식회사우리은행 근저당권 112,200,000원입니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정 등은 말소기준보다 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자는 김영수이며 2013년 10월 1일 거래가액 156,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2019년 우리은행 근저당, 2022년 후순위 근저당, 2025년 하나캐피탈 및 국민행복기금 가압류, 2026년 현재 사건의 경매개시결정이 이어졌습니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 현장 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10771 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 번동 234 번동주공아파트 408동 14층 1406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 주거용 · 15층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 김영수 (2013.10.01. 거래가액 156,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 388,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 95,003,812원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 2019년 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2019.07.31. 을구 8번 주식회사우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 112,200,000원입니다. 이후 하나캐피탈 가압류 62,105,208원, 국민행복기금 가압류 6,026,787원, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 2022년 설정된 에스비아이저축은행 근저당권과 2026년 소상공인자영업자새출발기금주식회사로의 근저당권 이전 역시 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 388,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 388,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 제공되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없고, 신건 가격이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 별도 시세 확인이 필요합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 388,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 310,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 248,320,000원 | 0원 | 0원 |
권리 구조만 보면 유찰 여부와 관계없이 인수액이 생기지 않습니다. 하지만 이것은 권리 안전성에 관한 계산일 뿐, 388,000,000원·310,400,000원·248,320,000원 중 어느 가격이 실제 시세 대비 유리한지를 뜻하지는 않습니다. 시세 자료가 없는 상태에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 388,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,232,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 112,200,000원 | 112,200,000원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 62,105,208원 | 62,105,208원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 6,026,787원 | 6,026,787원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 201,436,005원 |
388,000,000원 매각을 가정하면 배당 대상 채권은 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 201,436,005원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 번동중학교 북서측 인근으로, 주변에는 아파트단지·근린생활시설·공원·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 1호선 월계역 및 노선버스정류장이 소재하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트스라브지붕 15층 건물이며 사용승인일은 1991.04.23입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·도시가스·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 아파트 단지 내 도로를 통해 출입하며 단지 내 도로는 외곽 공도와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항이 포함되어 있습니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 388,000,000원의 가격 적정성을 본 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 말소기준 확인. 2019.07.31. 우리은행 근저당권 112,200,000원이 말소기준이라는 점과 후순위 등기의 현재 상태를 원본 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 후순위 근저당 이전. 2022년 에스비아이저축은행 근저당과 2026.08.18. 소상공인자영업자새출발기금주식회사로의 이전등기 관계를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 전
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2019년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조이며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 점유 확인은 필요합니다.
가격 쪽에서는 결론을 서두르기 어렵습니다. 현재 신건 최저가가 388,000,000원이지만 비교할 최근 실거래 자료가 없기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격의 적정성은 별도의 시세 확인 뒤 판단해야 하는 사건으로 보는 것이 데이터와 가장 잘 맞습니다.
