서울남부지방법원 2025타경12203. 서울 강서구 화곡동 351-1, 1층 101호로 사건상 용도는 다세대이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 소유자는 홍성철로 2016.09.09 소유권이전 등기를 마쳤고, 당시 거래가액은 155,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로 청구금액은 198,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 대항력 임차인의 보증금 잔액을 누가 부담하느냐입니다. 나광철의 전입·점유 개시는 2022.03.04, 확정일자는 2022.02.17이고 보증금은 198,000,000원입니다. 말소기준인 우리카드 가압류는 2023.07.24이므로 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조입니다. 현 최저가에서 통상 배당계산만 적용하면 보증금 중 82,183,808원이 남아 매수인에게 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12203 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 351-1 1층 101호 · 강서로17나길 80 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택으로 이용중 · 4층 내 1층 101호 |
| 사용승인 | 1995.07.12 |
| 소유자 | 홍성철 (2016.09.09 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 118,272,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.07.24 우리카드 가압류 13,892,330원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원, 소상공인시장진흥공단 가압류 30,000,000원, 강서구 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.03.12 등기된 나광철의 주택임차권 역시 등기 자체는 말소기준 이후지만, 임차인의 전입·점유는 2022.03.04로 더 빠릅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나광철 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 198,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.03.04 | 우선변제 있음 확정 2022.02.17 · 배당요구 | 주택도시보증공사 승계인 기재 보증금 중복 합산 없음 |
임차보증금은 198,000,000원 한 건으로 봐야 합니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 임차권승계인으로 함께 언급되지만 별도의 두 번째 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 분석 대상 보증금 역시 198,000,000원입니다.
③ 가격 비교 — 1.18억이지만 비교거래는 2022년 1건
비교 가능한 동일 면적 거래는 전용 67.41㎡의 2022.04 거래 150,000,000원 1건입니다. 현 실질취득 118,272,000원*은 이 금액의 78.8%입니다. 숫자만 보면 약 21.2% 낮지만, 거래 표본이 단 1건이고 시점도 2022.04이므로 이를 현재 시세의 확정값처럼 사용하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 67.41㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 비교값 | 67.41㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
감정가는 231,000,000원으로 이 비교거래보다 높았고, 3회 유찰되어 최저가가 118,272,000원까지 내려왔습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 따라서 현재 가격에는 감정가 대비 큰 할인율이 반영돼 있지만, 거래 표본 부족 때문에 “1.18억이 곧 확실한 저가”라고 단정하는 것은 경계해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,455,808원 |
| 1. 임차인 나광철 보증금 | 198,000,000원 | 115,816,192원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 13,892,330원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당계산에서는 임차보증금 미배당액이 82,183,808원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 충족되는 경우 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 포기 조건은 이 임차보증금 잔액에 관한 것이므로, 입찰 전 해당 조건과 말소 처리 여부를 원문 그대로 재확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 원칙상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 규칙상 인수 | 포기·말소 조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 118,272,000원 | 82,183,808원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 | 94,617,600원 | 105,485,517원 | 실질 인수 0원* |
| 5회 유찰 시 | 75,694,080원 | 124,068,413원 | 실질 인수 0원* |
포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커지므로 “유찰될수록 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다. 반대로 이 사건처럼 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 적용되면 유찰에 따른 최저가 하락이 곧 실질취득 하락으로 이어집니다. 그래서 조건의 유효성 확인이 가격 분석보다 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남측에 위치하며 주변은 다세대·연립주택, 근린공원, 학교, 소규모 아파트 등이 있는 주거지역입니다.
- 교통. 세로에 접해 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에는 화곡역 5호선과 까치산역 2·5호선이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물의 1층 101호이며 사용승인은 1995.07.12입니다. 위생·급배수·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 완경사 정방형이며 남서측으로 월정로30길과 강서로17나길에 접합니다. 공시지가는 3,660,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 우성데파트는 10세대이며 비교 가능한 전용 67.41㎡ 실거래가 2022.04의 150,000,000원 1건뿐입니다. 거래 표본이 매우 적어 가격 검증 여유를 넉넉히 두는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 최우선으로 확인해야 합니다.
- 조건 미적용 시 계산. 현 회차의 규칙상 인수액은 82,183,808원입니다. 포기 조건이 빠지면 최저가 118,272,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 실거래 신뢰도. 비교 가능한 거래는 2022.04의 150,000,000원 1건입니다. 현재 매매가를 판단할 추가 현장 조사가 필요합니다.
- 1층·구축 다세대 확인. 1995.07.12 사용승인 건물의 1층 물건이므로 내부 상태와 건물 관리상태를 직접 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 절대보호구역·공항 관련 보호지구·토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서 기재 규제사항을 입찰 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차권등기 내용을 직접 대조하고, 특히 임차권 말소 절차와 인도 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.18억”보다 먼저 볼 것은 포기 조건
이 사건은 숫자만 보면 감정가 231,000,000원에서 3회 유찰돼 118,272,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리구조만 보면 보증금 198,000,000원의 대항력 임차인이 있어 원칙적으로 현 회차 미배당 82,183,808원을 매수인이 떠안는 유형입니다. 그 구조를 뒤집는 것이 바로 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다.
따라서 이 조건이 충족된다는 전제에서는 실질 인수 0원*, 실질취득 118,272,000원으로 정리할 수 있습니다. 다만 비교 가능한 실거래가 2022.04의 150,000,000원 1건뿐이고, 이미 3회 유찰된 구축 소규모 다세대·연립 물건이므로 가격 판단의 신뢰도는 높게 보기 어렵습니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 현장 검증 필요. 이 물건의 핵심은 할인율보다 매각조건을 정확히 확인하는 데 있습니다.
