서울북부지방법원 2026타경10781. 등기상 소유자는 김금선이고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 권리의 핵심은 2024.08.27 경기수산업협동조합 가압류가 말소기준권리이지만, 임차인 강영신의 전입일은 그보다 앞선 2021.11.11이라는 점입니다. 확정일자도 2021.10.12이고 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있으나, 매각대금이 내려가 보증금 전액을 배당받지 못하면 미배당 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 신건 매각가 194,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,516,000원을 먼저 공제한 뒤 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당되고, 경기수산업협동조합에 40,484,000원이 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시 매각가 155,200,000원, 2회 유찰 시 124,160,000원으로 내려가며, 2회 유찰 시에는 임차보증금 중 28,378,240원이 매수인 인수액으로 남는 시나리오입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10781 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 612-7 그라시아 제4층 제404호 |
| 도로명 | 서울특별시 중랑구 용마산로51길 46 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제4층 제404호 |
| 소유자 | 김금선 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 154,094,762원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 날짜보다 ‘전입 시점’이 핵심
말소기준권리는 2024.08.27 접수된 경기수산업협동조합의 가압류 150,000,000원입니다. 이후 국의 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기는 2025.09.10 접수됐지만, 임차인 강영신의 전입과 점유개시는 2021.11.11로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 임차인이고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 잔액 부분은 말소되지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강영신 | 제4층 제404호 전부 | 150,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.11.11 | 우선변제 확정 2021.10.12 · 배당요구 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저가는 모두 194,000,000원이고 신건입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세가 확인되지 않으므로 현재 가격이 시세 대비 저렴한지 또는 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
특히 이 사건은 유찰이 진행될수록 단순히 매각가격만 낮아지는 구조가 아닙니다. 현재 회차와 1회 유찰 시에는 매수인 인수액이 0원이지만, 2회 유찰 시에는 매각가가 124,160,000원으로 내려가는 동시에 28,378,240원의 임차보증금 잔액 인수가 발생합니다. 따라서 2회 유찰 시에는 최저가만 보지 말고 124,160,000원 + 28,378,240원을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 |
| 1. 임차인 강영신 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 경기수산업협동조합 가압류 | 150,000,000원 | 40,484,000원 |
| 3. 한국주택금융공사 경매개시결정 | 154,094,762원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 304,094,762원 중 40,484,000원이 배당되고, 미배당액은 263,610,762원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 194,000,000원 | 263,610,762원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 155,200,000원 | 301,867,562원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 124,160,000원 | 304,094,762원 | 28,378,240원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사가정역(7호선) 동측 인근으로 공동주택·근린생활시설·단독주택·업무용빌딩이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 사가정역(7호선)과 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 2020.12.23 사용승인됐고, 가격시점 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물로 급배수·위생설비·도시가스 난방설비·승강기·소화전설비·시스템에어컨 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지계획. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 확인. 강영신의 보증금 150,000,000원이 실제 매각대금에서 전액 배당되는지 회차별로 다시 계산해야 합니다.
- 2회 유찰 구간 주의. 매각가 124,160,000원 시나리오에서는 매수인 인수액 28,378,240원이 발생합니다.
- 대항력 기준일 확인. 임차권등기 접수일은 2025.09.10이지만 전입·점유개시는 2021.11.11로 말소기준권리보다 빠릅니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가에서는 주거용 오피스텔 이용으로 조사됐으므로 실제 사용용도는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지이용계획 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정 내용이 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 인수액을 함께 보라”
이 사건은 현재 신건만 놓고 보면 매수인 인수액이 0원이지만, 권리 자체가 단순한 무임차 물건은 아닙니다. 강영신은 말소기준권리보다 앞서 전입한 대항력 있는 임차인이고, 보증금 150,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액이 살아남습니다. 현재 194,000,000원과 1회 유찰 155,200,000원 시나리오에서는 인수액이 0원이지만, 2회 유찰 124,160,000원에서는 28,378,240원의 인수가 발생합니다. 실거래 시세 자료도 없어 단순히 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 각 회차의 매각가와 대항력 임차보증금 미배당액을 한 묶음으로 계산하는 것입니다.
