서울북부지방법원 2026타경10787. 노원구 공릉동 태강아파트 1018동 504호에 관한 강제경매입니다. 가장 먼저 볼 것은 가격이 아니라 매각 범위입니다. 등기부상 현재 소유권은 이진민 51%, 이진일 49%의 공유이고, 이번 경매개시결정과 뒤이은 가압류가 모두 이진민 지분에 설정되어 있습니다. 매각물건명세서에도 지분매각임이 명시돼 있으므로 낙찰자는 아파트 전체 소유자가 아니라 51% 공유지분권자가 됩니다.

현재 등기부에는 살아 있는 근저당권이 없습니다. 과거 국민은행 근저당들은 모두 말소됐고, 현 경매의 기준은 2026.04.29 이진민 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.07.03 이진일이 이진민 지분에 설정한 두 건의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 물건 전체가 깨끗해지는 것은 아닙니다. 공유자 이진일의 49% 소유권은 이번 매각 대상이 아니며, 임차인 문제도 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 그러나 49% 공유지분은 남는다

현존하는 말소기준은 2026.04.29 이진민 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 뒤이어 같은 지분에 설정된 이진일의 가압류 46,316,301원과 153,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당권은 이미 등기부에서 말소된 상태입니다. 하지만 이진일의 소유지분 49% 자체는 소멸 대상이 아닙니다. 낙찰자가 취득하는 것은 기존 이진민 몫인 51%뿐입니다.

② 임차인 — 전입은 선행, 보증금·확정일자는 미상

실제 임차인은 1명입니다. 노희훈은 2024.05.14 전입해 현 경매의 기준일인 2026.04.29보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구는 2026.05.11 접수됐지만, 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 우선변제 여부와 미배당 보증금 규모도 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 전체호 가격과 지분가격을 분리해서 봐야 한다

태강아파트(아이파크)는 1,676세대, 1999.07.23 준공 단지이고, 비교 자료는 전용 49.6㎡로 면적이 일치합니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 641,416,666원, 최신 거래는 2026.08의 580,000,000원입니다.

전체호 최근 12개월 평균 641,416,666원에 매각지분 51%를 단순 적용하면 약 327,122,500원입니다. 현재 최저가 314,000,000원은 이 단순 지분비례액의 약 96.0%입니다. 반면 데이터상 최신 전체호 거래 580,000,000원에 51%를 적용하면 295,800,000원으로, 현재 최저가가 약 106.2%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)

현재 회차 계산상 채권자 청구액 204,140,216원은 전액 배당되고 104,663,784원이 잔여로 계산됩니다. 다만 이 표는 임차인의 보증금·우선변제액이 확인되지 않은 상태의 계산이므로, 실제 배당과 매수인의 임차보증금 승계액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리구조는 그대로

유찰이 진행되면 지분 매수가격은 251,200,000원, 200,960,000원으로 내려갑니다. 그러나 낙찰 대상이 51%라는 사실, 공유자 49%가 남는 사실, 임차보증금이 미상이라는 사실은 바뀌지 않습니다. 따라서 단순히 유찰 횟수만 보고 안전성이 높아지는 구조는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 공릉중학교 북측 인근으로 아파트단지, 단독·다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 화랑대역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 15층 건물 내 5층 504호입니다. 위생·급배수, 열병합 지역난방, 승강기, 도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(공릉2택지)이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전체 단지는 1,676세대이고 최근 동일 면적 실거래도 존재하지만, 이번 입찰대상은 전체호가 아니라 51% 지분이므로 일반 아파트 매매와 환금성 구조가 다릅니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 재확인. 취득 대상은 이진민 지분 51%입니다. 이진일의 49% 공유지분은 경매 후에도 남습니다.
• 임차보증금 확인. 노희훈의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료에서 반드시 보완 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 승계액을 더해 판단해야 합니다.
• 공유관계 검토. 51% 지분 취득 후 점유·사용·처분 과정에서 49% 공유자와의 이해관계가 남는 구조임을 전제로 판단해야 합니다.
• 시세 비교 기준. 전체호 평균 641,416,666원과 최저가 314,000,000원을 직접 나눠 할인폭으로 보지 말고, 지분율과 공유지분 환금성을 별도로 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “반값 아파트”가 아니라 “51% 공유지분 경매”

표면적으로는 감정가 314,000,000원이 최근 12개월 전체호 평균 641,416,666원의 절반 수준이라 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 그 비교에는 결정적인 전제가 빠져 있습니다. 이번 매각은 아파트 전체가 아닌 이진민 지분 51%만의 매각입니다. 최근 평균을 지분율로 단순 환산한 값은 약 327,122,500원으로 현재 최저가와 차이가 크지 않고, 데이터상 최신 거래 580,000,000원의 51%인 295,800,000원보다는 현재 최저가가 높습니다.

여기에 공유자 이진일의 49%가 그대로 남고, 실제 임차인 노희훈은 기준일보다 먼저 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·승계액을 확정할 수 없습니다. 후순위 등기권리는 정리되는 편이지만, 이번 사건의 난도는 등기 순위보다 지분매각과 미상 임차보증금에서 발생합니다. 현재 단계에서는 최저가 314,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하기보다, 임차관계와 51% 공유지분의 실제 활용·처분 가능성을 먼저 확정해야 합니다.