의정부지방법원 2024타경4527. 경기도 가평군 가평읍 마장리 825-7 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 2023.08.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 263.0㎡의 대지입니다. 등기상 소유자는 이보영이고, 2023.09.27. 설정된 주식회사론타이틀홀더대부의 근저당권 375,000,000원이 말소기준권리입니다.
권리 흐름 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준보다 앞선 2023.09.11. 양주축산업협동조합의 가처분은 2023.10.06. 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 가평군 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표에서도 낙찰자가 별도로 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 현황상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 점유·인도 관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4527 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 마장리 825-7 · 경기도 가평군 가평읍 아랫마장길 136-44 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 · 263.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 박공지붕 2층 · 2023.08.07. 사용승인 |
| 소유자 | 이보영 |
| 감정가 / 최저가 | 500,836,000원 / 171,787,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2023.09.27. 설정된 주식회사론타이틀홀더대부 근저당권 375,000,000원이 말소기준입니다. 이에 앞선 양주축산업협동조합의 가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 가평군 압류와 2024.09.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 같은 날 근저당권부채권에 임용수의 질권 설정도 등재돼 있으나, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 시세 검증은 별개
감정가는 500,836,000원, 현재 최저매각가는 171,787,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 120,250,899원, 5회 유찰 시 84,175,629원입니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 수 없습니다. 단독주택과 토지는 건물 상태·토지 형상·접도·주변 거래 조건에 따라 가격 편차가 크므로, 현재 최저가의 적정성은 별도의 현장·거래사례 검증이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,787,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,205,018원 |
| 1. 근저당 · 주식회사론타이틀홀더대부 | 375,000,000원 | 168,581,982원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 171,787,000원 가정 시 근저당권자에게 168,581,982원이 배당되고, 채권최고액 기준 206,418,018원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 가평군 가평읍 마장리 소재 마장1리회관 북서측 인근이며, 주변은 전원주택·농가주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 무난한 상태입니다.
- 건물. 2023.08.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 박공지붕 2층 건물로, 외벽은 돌붙임, 창호는 샷시창이며 위생설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 263.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역·자연보전권역에 해당하며 공시지가는 112,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·점유원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 적정 응찰가를 정하기 어렵습니다. 인근 단독주택·토지 거래사례를 따로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 마장리 825-7, 825-17 및 관련 건물·공동담보 관계가 등기에 나타나므로 실제 매각목록과 경계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 근저당부 질권 확인. 근저당권부채권에 임용수의 질권 설정이 등재돼 있으므로 배당관계와 말소 처리 내용을 원본 등기와 매각물건명세서에서 대조하는 것이 안전합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·자연보전권역·가축사육제한구역의 적용 내용을 향후 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·경계 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 별개의 문제
이 사건의 권리 구조는 말소기준 이후 권리가 정리되고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점이 핵심입니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 세 차례 유찰돼 최저가가 171,787,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 임대관계 미상이라는 현황까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 현장 점유 확인과 시세 검증이 입찰 판단의 중심인 사례로 보는 것이 맞습니다.
