의정부지방법원 2026타경61134. 파주시 다율동 청석마을대원효성아파트 919동 4층 405호입니다. 소유자 조지현은 2018년 9월 4일 매매를 원인으로 거래가 274,000,000원에 취득했고, 같은 해 10월 5일 소유권이전 등기와 함께 우리은행의 채권최고액 228,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2021년 우리은행의 채권최고액 144,000,000원 근저당, 2024년 천광상회·우리카드· 경기신용보증재단의 가압류, 2025년 국세 압류와 2026년 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표에는 “임대 미상임”으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 현장 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61134 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 다율동 986 청석마을대원효성아파트 919동 4층405호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 · 15층 건물 내 4층 |
| 거래 비교 면적 | 110.122㎡ |
| 소유자 | 조지현 (2018.09.04. 매매 · 거래가 274,000,000원, 2018.10.05. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사 / 205,983,968원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2018.10.05. 설정된 우리은행 근저당권 228,800,000원입니다. 2021년 후순위 근저당권 144,000,000원과 2024년 이후의 가압류·압류, 2026년 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 제공된 판정과 배당 시나리오에서는 이들 권리가 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균 아래지만 최신 거래보다는 높다
청석마을9단지대원효성의 비교 면적 110.12㎡ 거래 12건은 2026년 6월과 7월에 형성됐습니다. 최근 12개월 평균은 318,791,666원, 최저 거래는 280,000,000원, 최고 거래는 388,000,000원입니다. 신건 최저가 310,000,000원은 최근 평균의 97.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 110.12㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 110.12㎡ | 14 | 326,000,000원 |
| 2026.07 | 110.12㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 110.12㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 110.12㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 110.12㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 110.12㎡ | 5 | 308,000,000원 |
| 2026.07 | 110.12㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 110.12㎡ | 15 | 388,000,000원 |
| 2026.06 | 110.12㎡ | 13 | 322,000,000원 |
| 2026.06 | 110.12㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 110.12㎡ | 9 | 321,500,000원 |
| 평균 | 110.12㎡ | 12건 | 318,791,666원 |
평균만 보면 신건 최저가가 318,791,666원보다 낮지만 할인폭은 2.8% 수준입니다. 더 중요한 점은 최신 거래 값이 2026.07, 280,000,000원이라는 점입니다. 즉 310,000,000원을 단순히 “최근 시세보다 싸다”고 단정하기 어렵습니다. 실제 거래도 280,000,000원부터 388,000,000원까지 편차가 커 층·상태에 따른 가격 차이를 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 228,800,000원 | 228,800,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 144,000,000원 | 76,060,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 천광상회 | 16,611,875원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 17,549,209원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 28,744,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 435,705,084원 중 예상 배당액은 304,860,000원이고, 미배당액은 130,845,084원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청석초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 공동주택 단지와 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 포장도로를 통해 서측 청석로와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역과 현상변경허가 대상구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 405호이며, 기본적인 위생·급배수·승강기· 소화전·화재탐지·주차장 설비가 구비돼 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 청석마을9단지대원효성은 1,240세대, 2006.04.18. 준공 단지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 318,791,666원만 보지 말고, 최신 거래 280,000,000원과 300,000,000원대 거래가 다수 존재한다는 점을 함께 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입관계·실제 점유자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 최신 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 310,000,000원 매각 가정에서도 채권자 미배당액이 130,845,084원 발생합니다. 이는 매수인 인수액과는 별개지만 권리관계와 배당구조를 확인할 때 참고할 항목입니다.
- 유찰 통계. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.3회입니다. 현재는 신건이므로 이후 회차별 가격 변화를 비교할 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 애매하다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 우리은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 정리되며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격은 별개입니다. 신건 310,000,000원은 최근 12개월 평균 318,791,666원보다 약간 낮을 뿐이고, 최신 거래 280,000,000원보다 높습니다. 여기에 임대관계가 미상이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 3.3회라는 점까지 고려하면, 권리보다 가격과 점유 확인이 승부처인 물건입니다.
