의정부지방법원 2026타경61145. 파주시 금촌동 락플러스 107동 2층 203호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박섭심이며 2024년 2월 23일 매매를 원인으로, 2024년 3월 29일 거래가액 158,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 의정부신용협동조합의 채권최고액 55,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2026년 4월 29일 의정부지방법원 고양지원의 임의경매개시결정이 내려졌고, 2026년 4월 30일 등기됐습니다. 현재 자료상 임차인은 없으며 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 권리구조만 보면 낙찰가 외 별도 보증금 인수 때문에 실질취득가가 불어나는 유형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61145 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 507-10 락플러스 107동 2층203호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 새꽃로 119-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상5층 건물 내 지상2층 제203호 |
| 소유자 | 박섭심 · 2024.03.29 소유권이전 · 거래가액 158,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 의정부신용협동조합 / 46,207,402원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 현 경매의 기준은 2024년 근저당
임차인 없음. 현재 권리분석의 기준은 2024.03.29 접수된 의정부신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권과 그 이후의 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실질취득 163,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 163,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액 역시 163,000,000원입니다.
소유자 박섭심의 등기상 취득 거래가액은 2024년 158,000,000원이지만, 이것만으로 2026년 매각기일의 시세를 판단할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않으므로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가하지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 의정부신용협동조합 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,918,000원 |
배당표는 근저당권의 채권최고액 55,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 금촌초등학교 남서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 주변 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 지상2층 제203호이며, 위생·급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 제반 차량 출입이 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 금촌초등학교 상대보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 최신 거래 비교자료가 확인되지 않으므로 163,000,000원의 적정성은 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 분석상 임차인은 없지만 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사 내용을 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.03.29 의정부신용협동조합 근저당권의 접수일과 현 경매개시결정의 관계를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았다는 전제가 있습니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가서에는 이해관계인 부재로 세부내역이 확인되지 않은 부분이 있으므로 내부 상태와 실제 점유 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 필요하다
이 물건의 현재 권리구조는 복잡하지 않습니다. 임차인이 없고, 매수인 인수액도 0원이며, 2024.03.29 의정부신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 현대캐피탈 가압류와 강제경매, 이전 금융기관 근저당도 이미 말소됐습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가이자 실질취득액은 163,000,000원이지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없어 시세보다 싼지 비싼지를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 현재 가격이 실제 시장가격과 맞는지를 확인하는 과정이 입찰 판단의 핵심입니다.
