의정부지방법원 2026타경61181. 고양시 일산동구 마두동 강촌마을아파트 601동 13층 1306호로, 감정평가서상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 이상권이며, 2008.03.21 매매를 원인으로 2008.05.02 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.11.16 이정민에게 거래가액 190,000,000원으로 소유권이 이전됐지만, 관련 가처분과 확정판결을 거쳐 2026.04.28 그 소유권이전등기가 말소됐습니다.
현재 권리분석의 핵심은 등기부상 담보권보다 임차인입니다. 말소기준으로 산정된 권리는 2026.05.06 신용보증기금의 강제경매개시결정인데, 임차인 한희숙의 전입일은 그보다 훨씬 앞선 2013.11.18입니다. 따라서 자료상 대항력이 인정되며, 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰자의 최종 인수부담을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61181 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 마두동 806 강촌마을아파트 601동 13층1306호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 35.1㎡ · 19층 건물 내 13층 |
| 현재 소유자 | 이상권 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 118,653,045원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인
1998년과 2001년에 설정됐던 주택은행·신한은행 근저당은 모두 이미 등기부상 말소됐습니다. 2017년 국민건강보험공단 압류도 2017.11.01 해제됐고, 2023년 신용보증기금·경남신용보증재단 가처분 역시 이후 말소됐습니다. 현 경매의 기준권리는 2026.05.06 강제경매개시결정입니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한희숙 | 2013.11.18 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
한희숙은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되고, 2026.05.19 배당요구를 했습니다. 전입일 2013.11.18이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 예상 배당액과 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다. 배당으로 전액 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 잔액은 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 시세의 111.1%
강촌마을(한양6) 동일 면적 35.1㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 196,250,000원입니다. 현재 최저매각가 218,000,000원은 이 평균의 111.1%입니다. 최신 거래는 2026.08의 191,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.1㎡ | 9 | 191,000,000원 |
| 2026.07 | 35.1㎡ | 9 | 197,000,000원 |
| 2026.07 | 35.1㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 35.1㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 35.1㎡ | 16 | 198,000,000원 |
| 2026.06 | 35.1㎡ | 9 | 209,000,000원 |
| 2026.05 | 35.1㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 35.1㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 35.1㎡ | 8 | 179,000,000원 |
| 2026.04 | 35.1㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 35.1㎡ | 7 | 217,000,000원 |
| 2026.03 | 35.1㎡ | 14 | 204,000,000원 |
| 평균 | 35.1㎡ | 12건 | 196,250,000원 |
최근 거래 범위는 160,000,000원~220,000,000원이고 최근 12개월 평균은 196,250,000원입니다. 신건 최저가 218,000,000원은 평균보다 높은 수준이며, 최신 거래 191,000,000원과 비교해도 가격 우위가 없습니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 118,653,045원 | 118,653,045원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,494,955원 |
위 배당 가정은 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 특히 한희숙의 보증금이 미상이므로 실제 배당과 소유자 잔여액, 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 마두역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·각급 학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 마두역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 19층 건물 내 13층 1306호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 강촌마을(한양6)은 494세대이며 1998.04.01 준공, 동일 면적 35.1㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 한희숙의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서 및 관련 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 미배당액 확인. 대항력 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 잔액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 218,000,000원은 최근 12개월 평균 196,250,000원의 111.1%이므로 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 유찰 시에도 총비용 재계산. 1회 유찰 174,400,000원, 2회 유찰 139,520,000원으로 낮아져도 임차보증금 인수 여부를 더해 실질 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 배당요구 확인. 한희숙은 2026.05.19 배당요구를 했으므로 실제 배당순위와 배당액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 고가 + 대항력 보증금 미상”
이 사건은 겉으로 보면 등기부가 단순합니다. 기존 근저당과 압류·가처분은 이미 말소됐고, 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부 바깥의 대항력 임차인 한희숙입니다. 전입일은 2013.11.18로 기준권리보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
가격도 현재 회차에서는 우호적이지 않습니다. 최저가 218,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 196,250,000원의 111.1%이고, 최신 거래 191,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 신건 가격만 보고 접근할 이유는 약합니다. 이 물건의 판단 순서는 임차보증금 확인 → 실제 미배당·인수액 계산 → 유찰 회차별 실질취득비용과 최근 시세 비교입니다.
