의정부지방법원 2026타경61253. 일산동구 마두동 강촌마을아파트 305동 2층 202호입니다. 현재 소유자는 김현아이고, 2016년 7월 21일 매매를 원인으로 거래가액 490,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 다음 날인 2016년 7월 28일 하나은행이 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2026년 5월 20일 김현진의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 계산에서도 신건 828,000,000원은 물론 1회 유찰 662,400,000원, 2회 유찰 529,920,000원 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61253 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 마두동 787 강촌마을아파트 305동 2층202호 |
| 물건종류 / 전유부분 | 아파트 · 아파트부분 165.99㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 1층 지상 17층 · 제2층 제202호 · 사용승인일 1993.04.30 |
| 소유자 | 김현아 · 2016.07.21 매매 · 거래가액 490,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 828,000,000원 / 828,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현진 / 444,506,009원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 김현아에게 있고, 말소기준은 같은 소유권 취득 시기에 설정된 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 2026.05.20. 강제경매개시결정이 등기됐으므로 매각으로 소멸합니다. 과거 지수환·강태성 소유 시기의 가압류와 근저당권 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교값이 없어 신건 가격 검증이 우선
단지 정보는 강촌마을3(미도파), 178세대, 사용승인일 1993.04.30로 확인됩니다. 대상 면적은 165.99㎡로 표시돼 있으나 실거래 면적 매칭은 되지 않았습니다. 따라서 동일 평형의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 근거로 828,000,000원의 가격 수준을 비교할 수 있는 자료는 없습니다.
이 때문에 신건 최저가가 싸거나 비싸다고 단정하면 안 됩니다. 등기 권리와 별개로 동일 단지·유사 면적의 최근 거래를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 절차가 필요합니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.8회로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 828,000,000원 | 0원 | 312,813,991원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 662,400,000원 | 0원 | 148,869,991원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 529,920,000원 | 0원 | 17,714,791원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 828,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,680,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 김현진 | 444,506,009원 | 444,506,009원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 312,813,991원 |
신건 828,000,000원 가정 시 채권자 청구액 504,506,009원은 전액 배당되고, 채권 미배당은 0원, 소유자 잔여는 312,813,991원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백신중학교 북측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 학교, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 마두역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 17층 건물의 2층 202호이며, 사용승인일은 1993.04.30입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,470,000원/㎡입니다.
- 규제. 개발행위허가제한지역, 과밀억제권역 및 학교 관련 보호구역 등이 포함돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 동일 면적 실거래가가 연결되지 않아 신건 최저가 828,000,000원의 시장가 대비 수준을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대열람·매각물건명세서를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 주차장 표기 확인. 전유부에 함께 기재된 지하주차장 29.3㎡가 실제로는 공용부분으로 평가된 점을 원본 공부와 함께 확인해야 합니다.
- 권리 기준 확인. 말소기준은 2016.07.28. 하나은행 근저당권 60,000,000원이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 점유 확인이 남는다
등기 권리만 보면 구조는 단순합니다. 김현아의 소유권 취득 뒤 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 가격 판단에 필요한 동일 면적 실거래 자료가 연결되지 않았고, 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 점과 신건 828,000,000원의 가격 경쟁력은 별개로 봐야 합니다. 입찰 전 최근 거래가격과 실제 점유관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
