의정부지방법원 2026타경61318. 고양시 일산서구 덕이동 다울타운 A동 2층 202호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 단순한 압류가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 유현주는 임대차계약일 2022.06.09, 확정일자 2022.06.09, 전입·점유개시 2022.07.14이고 보증금은 200,000,000원입니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2025.07.10이므로, 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.
다만 현재 회차의 배당 시뮬레이션은 매각대금 215,000,000원에서 집행비용 3,810,000원을 공제한 뒤 임차인에게 보증금 200,000,000원을 전액 배당하고도 주택도시보증공사에 11,190,000원을 배당하는 구조입니다. 그래서 현재 회차만 놓고 보면 인수액은 0원입니다. 문제는 유찰 뒤입니다. 1회 유찰 시 매각가 172,000,000원에서 인수액이 31,208,000원, 2회 유찰 시 매각가 137,600,000원에서 인수액이 65,126,400원으로 증가합니다. 즉 낮아진 낙찰가를 그대로 취득원가 절감으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61318 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 727-29 다울타운 에이동 2층202호 · 도로명 장자길 98-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 4층 건물 내 2층 202호 · 면적 49.92㎡ |
| 소유자 | 조성민 (2022.08.18 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.10 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
2016년부터 2019년까지 설정됐던 수산업협동조합중앙회·비엔케이캐피탈·한국캐피탈 근저당권은 모두 2022.07.14 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 그보다 뒤인 2025.07.10 국민건강보험공단 압류입니다. 반면 유현주의 전입·점유개시는 2022.07.14이고 임차권등기는 2024.09.25이므로 말소기준보다 선행합니다. 따라서 이 임차인의 보증금은 배당으로 다 받지 못한 금액만큼 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유현주 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.07.14 | 2022.06.09 | 2024.09.25 · 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계: 미배당 잔액 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 확인 거래보다 높다
동일 면적 49.92㎡로 확인된 거래는 2건입니다. 2022.05 3층 거래가 220,000,000원, 2022.08 2층 거래가 205,000,000원이며 평균은 212,500,000원입니다. 현재 최저매각가 215,000,000원은 이 평균의 101.2%로, 평균보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 49.92㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2022.05 | 49.92㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 평균 | 49.92㎡ | 2건 | 212,500,000원 |
따라서 신건 최저가 215,000,000원을 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 확인 거래가 2건뿐이고 거래 시점도 2022년이므로, 입찰 전 현재 가격 수준을 별도로 확인해야 할 성격의 물건입니다. 현재 가격 자체가 확인 평균보다 높은 상황에서는 감정가 대비 할인 여부보다 실제 취득원가를 먼저 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,810,000원 |
| 1. 임차인 유현주 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 11,190,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 임차인 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 주택도시보증공사는 청구금액 200,000,000원 중 11,190,000원을 배당받고 188,810,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라지면 임차인의 미배당 보증금과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 215,000,000원 | 0원 | 11,190,000원 |
| 1회 유찰 80% | 172,000,000원 | 31,208,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 137,600,000원 | 65,126,400원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘어서는 구간에서는 낙찰가가 떨어져도 미배당 보증금이 커지므로 실질취득원가는 보증금 200,000,000원 부근에서 유지되는 구조입니다. 이 사건에서도 1·2회 유찰 시 시뮬레이션이 바로 그 특성을 보여줍니다. 따라서 유찰 후에는 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 고양예술고등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 10미터, 남동측·북서측으로 각각 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거ZONE)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 466.0㎡, 공시지가 856,500원/㎡이며 부정형 평지의 다세대주택 건부지입니다.
- 환금성. 다울타운 A동은 총 8세대이고 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 가격 판단 시 제한된 거래 표본을 감안할 필요가 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당 재확인. 215,000,000원 기준 계산에서는 임차보증금이 전액 배당되지만 실제 당해세·집행비용 등으로 배당액이 달라지는지 확인해야 합니다.
- 임차권 잔액 승계 확인. 보증금 200,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 31,208,000원, 2회 유찰 시 65,126,400원의 인수액이 계산됩니다. 최저가와 인수액을 함께 봐야 합니다.
- 가격 메리트 점검. 현재 최저가 215,000,000원은 확인 거래 평균 212,500,000원의 101.2%이고 최신 거래 205,000,000원보다도 높습니다.
- 점유·명도 현황 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대관계는 확인되지 않았으므로 실제 점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당순위를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 취득원가는 같이 내려가지 않는다”
이 물건은 신건 최저가 215,000,000원에서 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 현재 시나리오의 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 가격부터 확인 거래 평균 212,500,000원의 101.2%이고 최신 거래 205,000,000원보다 높아, 신건 자체에 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
더구나 이 사건의 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 1회·2회 유찰로 표면 최저가가 크게 내려가도 미배당 보증금이 각각 31,208,000원, 65,126,400원으로 늘어납니다. 결국 유찰 이후의 판단 기준은 최저가가 아니라 최저가와 인수액을 합친 실질취득 구조입니다. 현재 가격은 확인 시세 이상이고, 더 낮은 회차에서는 임차보증금 인수가 할인 효과를 상당 부분 상쇄하는 물건입니다.
