의정부지방법원 2026타경61347. 파주시 동패동 피렌체2 101동 4층 401호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이일행이고, 등기상 핵심은 2024.10.14 설정된 한승엽의 188,000,000원 주택임차권입니다. 전입일은 2020.09.15, 확정일자는 2020.08.11로 말소기준권리인 2026.05.12 압류보다 앞서기 때문에 원칙적으로는 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09 확약서를 제출해 보증금 전액을 배당으로 변제받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 신건의 실질취득은 낙찰가와 같은 216,000,000원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원

말소기준권리는 2026.05.12 국 압류입니다. 한승엽의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.10.14 등기이고, 전입은 2020.09.15, 확정일자는 2020.08.11입니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 임차권입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 신건은 제공 실거래보다 높다

전용 50.26㎡ 매칭 실거래는 2021.06 4층 210,000,000원 1건입니다. 제공된 최근 12개월 평균도 210,000,000원으로 산정되어 있으며 표본은 1건입니다. 현재 최저가 216,000,000원은 이 기준의 102.9%입니다.

현재 신건 실질취득액은 확약 반영 후 216,000,000원입니다. 이는 제공된 실거래 기준 210,000,000원보다 6,000,000원 높습니다. 따라서 권리 인수액이 0원이라는 이유만으로 신건 가격을 싸다고 볼 수 없으며, 현재 회차에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)

현재 회차 산식상 주택도시보증공사 청구액 188,000,000원 중 24,176,000원이 배당되고 163,824,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 4층 401호입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지면적 457.0㎡, 공시지가 798,700원/㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
• 도로. 감정요항표상 남서측으로 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 시세 매칭 공동주택은 8세대이고 확인된 전용 50.26㎡ 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.5회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 2026.07.09 제출된 잔존임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약의 원문과 적용 범위를 매각기일 전 확인하세요.
• 임차권 말소 이행 확인. 확약으로 실질 인수는 0원이지만, 한승엽 명의 주택임차권등기가 실제 말소되는 절차를 확인할 필요가 있습니다.
• 신건 가격 경계. 216,000,000원은 제공된 실거래 210,000,000원의 102.9%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
• 유찰 시 인수액 착시 주의. 기계적 배당 산식에서는 1회 유찰 시 18,419,200원, 2회 유찰 시 52,495,360원의 인수액이 표시되지만, 확약을 적용하면 실질 인수는 0원입니다.
• 시세 표본 한계. 확인된 거래는 2021.06 210,000,000원 1건입니다. 응찰 전 현재 주변 매매 호가와 추가 실거래를 별도로 대조하세요.
• 소재지 대조. 감정요항표의 위치·주위환경 문구에는 고양시 일산서구 덕이동 및 덕이중학교 인근이 기재되어 있어, 등기상 소재지인 파주시 동패동 14-12와 감정서 원본을 대조할 필요가 있습니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다

이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 확약입니다. 한승엽의 보증금 188,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이지만, 주택도시보증공사가 2026.07.09 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다.

반면 가격은 별도입니다. 신건 실질취득 216,000,000원은 제공된 실거래 기준 210,000,000원의 102.9%로 이미 그보다 높고, 시세 표본은 1건뿐이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.5회입니다. 따라서 권리 부담은 확약으로 해소됐지만, 현재 회차 가격과 환금성에는 보수적 접근이 필요한 물건입니다.