의정부지방법원 2026타경61367. 고양시 일산동구 풍동 씨티뷰4차 1층 101호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아닙니다. 등기된 임차권자 이영화는 주민등록일 2021.05.28., 점유개시일 2021.05.29., 확정일자 2021.05.11., 보증금 290,000,000원으로 경매개시결정 2026.05.26.보다 앞섭니다. 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생길 수 있는 선순위 임차권이지만, 주택도시보증공사가 2026.07.09. 제출한 확약서 때문에 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.

문제는 그 확약이 모든 점유자에게 확장되는 것이 아니라는 점입니다. 별도로 확인된 이수연은 2025.06.30. 전입으로 말소기준인 경매개시결정보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이수연을 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 이 금액이 확인되기 전에는 실질취득비용 역시 317,000,000원으로 확정되는 것이 아니라 317,000,000원에 미상 인수위험이 더해질 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확약과 미상 점유자를 분리해서 봐야 한다

현재 권리관계의 기준점은 2026.05.26. 강제경매개시결정입니다. 과거 농협은행주식회사 근저당권 189,000,000원은 2021.05.28. 이미 말소됐고, 2023년 국가 압류도 2026.04.27. 해제로 말소됐습니다. 경매개시결정 이후의 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

* 이영화에 대한 회차별 룰상 미배당 인수액은 현재 회차 0원, 1회 유찰 시 40,750,400원, 2회 유찰 시 90,760,320원이지만, 2026.07.09. 확약으로 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 이수연의 미상 임대차에는 적용되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격

씨티뷰104동 전용 57.14㎡로 매칭되는 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 313,500,000원, 최신 거래는 2024.08. 370,000,000원입니다. 현재 최저가 317,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.1%입니다. 즉 평균 기준으로는 이미 최근 시세 이상이므로 “감정가보다 싸다” 또는 “신건 가격 메리트가 크다”는 평가를 할 수 없습니다.

표본 자체가 2건으로 많지 않고 거래가도 257,000,000원과 370,000,000원으로 차이가 큽니다. 따라서 최신 거래 한 건만 보고 317,000,000원을 저가라고 판단하기보다는, 최근 평균 313,500,000원을 함께 봐야 합니다. 특히 이 사건은 확약 밖 임차인 보증금이 미상이라, 가격 비교의 출발점도 단순 최저가가 아니라 317,000,000원 + 미상 인수위험입니다.

④ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서 이영화 보증금은 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 21,762,000원이 배당되어 268,238,000원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 이영화는 현재 회차에서도 미배당 보증금이 없으며, 유찰로 미배당이 발생하더라도 확약으로 실질 인수는 0원입니다. 이 배당표는 이수연의 미상 보증금을 금액으로 반영하지 못하므로 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 이영화는 확약으로 0원

확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 이영화 보증금 중 미배당액이 커져 매수인 인수액이 증가하는 구조입니다. 하지만 이번 사건에서는 그 미배당분이 2026.07.09. 확약으로 이영화에 한해 실질 0원이 됩니다. 다만 위 회차별 수치는 이수연의 미상 보증금을 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 57.14㎡입니다.
• 입지. 풍산역(경의중앙선) 남동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 소재하며, 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 풍산역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브및경사슬래브지붕 지상 4층 건물 내 1층 101호이며, 기본적인 급·배수·위생·난방·승강기설비를 갖춘 것으로 추정됐습니다.
• 토지. 자연녹지지역·자연취락지구이며 토지면적 453.0㎡, 공시지가 1,306,000원/㎡, 사다리형 평지로 남서측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 환금성 확인. 씨티뷰104동은 8세대이고, 전용 57.14㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 가격 편차가 커 개별 호수의 상태와 점유관계 확인이 중요합니다.
• 표시 차이. 공부상 건물명은 “씨티뷰4차”이지만 현장 건물에는 “104”로 표기되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이수연 임대차관계 확인. 보증금·확정일자·실제 점유범위가 확인되기 전에는 전체 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 2026.07.09. 확약이 이영화의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 정확히 담고 있는지 원문을 대조해야 합니다.
• 가격 메리트 과대평가 금지. 최저가 317,000,000원은 최근 실거래 평균 313,500,000원의 101.1%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
• 실질취득비용 기준. 가격 비교는 단순 최저가가 아니라 최소 317,000,000원에 이수연 관련 미상 인수위험을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 배당표와 인수는 구분. 주택도시보증공사의 미배당 268,238,000원은 곧바로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수 판단은 임차인의 대항력과 확약 적용 여부를 따로 봐야 합니다.
• 현장 표시 확인. 공부상 “씨티뷰4차”와 현장 “104” 표기가 다르므로 현장 호수·출입구·점유세대를 직접 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “큰 임차권은 풀렸지만, 아직 ‘완전한 0원 인수’는 아니다”

표면적으로 가장 무거운 권리는 이영화의 290,000,000원 임차권입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 유지되거나 높아질 수 있지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 2026.07.09. 확약으로 이영화에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

그렇다고 곧바로 안전형으로 끝나지는 않습니다. 이수연이라는 별도 점유자가 2025.06.30. 전입해 있고 보증금·확정일자가 미상이라, 확약 밖 인수위험이 남아 있습니다. 가격도 최저가 317,000,000원이 최근 평균 313,500,000원보다 높은 101.1% 수준입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “2.9억 임차권이 무섭다”가 아니라, 확약으로 정리되지 않은 이수연의 권리를 얼마나 명확하게 확인하느냐와 최근 평균보다 높은 현재 가격을 감수할 이유가 있는지입니다.