🏠 임차관계인 5명 ⚠️ 임차권보증금 28,000,000원 💰 배당표상 인수 0원 🧾 국세·지방세 압류 4건
의정부지방법원 2025타경2696. 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 297-13의 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 벽돌조 스라브지붕 지층/2층 다가구주택으로 이용 중입니다. 현재 소유관계는 양경순·윤옥희·홍성호가 각각 3분의 1 지분을 보유한 공유 형태입니다.
권리관계의 기준점은 2005.06.17 별내농업협동조합의 양경순 지분 가압류 2,220,649원입니다. 이후 국민은행 가압류, 남양주시 압류, 신한은행 가압류, 윤옥희 지분 근저당, 현재 강제경매개시결정 등은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부 임차권과 현황상 점유자들이 함께 존재하므로, 등기권리만 보고 인수 0원으로 단정하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2696 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 297-13 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 다가구주택 · 지층/2층 |
| 소유자 | 양경순 · 윤옥희 · 홍성호 (각 3분의 1) |
| 토지 | 66.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,451,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 97,144,720원 / 97,144,720원 (신건) |
| 청구액 | 51,115,697원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2005년 가압류가 기준, 2003년 임차관계는 별도 검증
등기부 계산상 말소기준은 2005.06.17 별내농업협동조합 가압류입니다. 이보다 뒤에 접수된 국민은행 가압류 92,466,864원, 윤정은 명의의 근저당권 40,000,000원, 신한은행 가압류 7,582,712원, 2025년 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차관계인 5명
| 성명 | 점유 부분 | 전입·기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 추종덕 | 101호 · 주거 | 2016.04.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 추교중 | 101호 | 2009.09.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이중원 | 201호 · 주거 | 2019.01.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최정현 | 201호 · 주거 | 2018.01.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이명자 | 건물의 2층 · 주거(임차권등기) | 2003.09.29 등기 기재 | 28,000,000원 | 선순위 가능·확인필수 | 확정일자 2003.09.29 | 미배당 시 확인필수 |
추교중·추종덕·최정현·이중원의 전입일은 모두 2005.06.17 이후라 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 반면 이명자는 등기부 임차권의 기재 날짜가 말소기준보다 빠르므로 별도 취급해야 합니다. 특히 현재 경매의 채권자 이름도 이명자이고, 자료에는 해당 임차권자와 권리자가 동일하다는 점 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 경고돼 있습니다. 이 사정만으로 임차권이 무효라고 단정할 수는 없으므로 원본 확인이 핵심입니다.
③ 시세 — 실거래 자료 없이 신건 가격을 평가하면 안 된다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 12개월 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 97,144,720원이 주변 거래가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 다가구주택과 토지 일괄매각은 층별 임대관계와 토지지분·건물상태가 가격에 직접 영향을 주므로, 단순히 신건 감정가만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,144,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,148,605원 |
| 2. 가압류 · 별내농업협동조합 | 2,220,649원 | 2,220,649원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 92,466,864원 | 92,466,864원 |
| 4. 근저당권 · 윤정은 | 40,000,000원 | 308,602원 |
| 5. 가압류 · 주식회사신한은행 | 7,582,712원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 이명자 | 51,115,697원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 193,385,922원 중 예상배당은 94,996,115원, 미배당은 98,389,807원입니다. 제공된 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 선순위 차감이 생길 수 있고, 이명자 임차보증금 28,000,000원의 법적 순위·승계 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경춘선 퇴계원역 북서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경춘선 퇴계원역이 있어 대중교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 벽돌조 스라브지붕 지층/2층 건물로, 외벽은 적벽돌 치장, 내부는 벽지·타일 등 마감이며 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 66.0㎡, 대, 평지·부정형·세로한면(가), 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,451,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이명자 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2003.08.20, 점유개시 2003.08.22, 주민등록·확정일자 2003.09.29가 실제로 유효하게 이어졌는지 확인해야 합니다.
- 배당요구·인수 여부. 현재 배당표는 매수인 인수 0원이나, 선순위 임차보증금의 미배당분 승계 여부를 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
- 현황 점유자 4명. 추종덕·추교중·이중원·최정현의 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 실제 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공유관계. 양경순·윤옥희·홍성호의 각 3분의 1 공유 상태와 토지·건물 일괄매각 범위를 원본 등기와 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 97,144,720원의 가격 경쟁력은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원” 숫자보다 임차권 날짜가 먼저다
이 사건은 표면적인 배당표만 보면 매수인 인수 0원입니다. 하지만 을구 임차권에 적힌 2003년 점유·주민등록·확정일자가 2005.06.17 말소기준보다 앞선다는 점이 가장 중요합니다. 임차보증금은 28,000,000원이고, 신청채권자 이명자와 임차권자 이명자가 동일하다는 특이점도 있습니다. 따라서 권리의 핵심은 후순위 가압류나 근저당이 아니라 이 임차권이 실제로 얼마까지 존속하고 매수인에게 넘어오는지입니다. 실거래 자료까지 없는 신건이므로, 가격 평가보다 선순위 임차권·세금·점유관계 검증을 먼저 끝내야 하는 물건입니다.
