의정부지방법원 2025타경3088. 남양주시 다산동 남양주다산지금데시앙스튜디오 6층 606호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 김선자이며, 2023.04.18 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 192,670,000원으로 기재돼 있습니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.07 임의경매가 개시됐고, 근저당권은 2025.12.16 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐습니다. 임차인 김정민의 전입신고와 확정일자는 2023.04.25로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3088 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6193 남양주다산지금데시앙스튜디오 6층 606호 · 도로명 경기도 남양주시 경춘로 498 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 10층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김선자 · 2023.04.18 소유권이전 등기 · 거래가액 192,670,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 101,719,534원 |
| 말소기준 | 2023.04.18 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 인수되지 않는다
2023.02.14 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁 등기는 이미 말소됐고, 2023.04.18 김선자 앞으로 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정과 2026.04.17 김정민의 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이며, 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김정민 606호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 40,000,000원 | 2023.04.25 / 2023.04.25 | 2026.04.17 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
김정민의 전입신고일 2023.04.25는 말소기준권리인 근저당권 설정일 2023.04.18보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2026.04.17 접수됐고, 임차보증금은 40,000,000원입니다. 등기부에는 월 차임 310,000원, 최초 임대차계약일 2023.04.18, 2차 계약일 2025.04.21로 기재돼 있습니다.
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지만, 현재 배당 시뮬레이션에는 이 임차인의 보증금 배당이 반영돼 있지 않습니다. 따라서 우선변제 여부와 실제 배당액은 원문 배당관계 확인이 필요합니다. 다만 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 시세 단정 대신 회차별 실질취득 확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 181,000,000원이고 매수인 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액도 181,000,000원입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 수치가 확인되지 않는 만큼, 이 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 181,000,000원 | 0원 | 181,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 144,800,000원 | 0원 | 144,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 115,840,000원 | 0원 | 115,840,000원 | 6,581,760원 |
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,334,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,666,000원 |
현재 산정표에서는 집행비용과 근저당권을 전액 배당한 뒤 57,666,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 김정민의 보증금 40,000,000원에 대한 실제 배당 가능액도 위 표에 반영돼 있지 않으므로 소유자 잔여액은 확정액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 현황은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 임차권에는 주거 용도로 기재돼 있어 실제 사용 형태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 입지. 남양주시청 제2청사 서측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·업무시설·공공 및 편익시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장과 경의중앙선 도농역이 소재하는 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며, 북서측 대로1류·남서측 소로1류·남동측 중로2류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 7,296,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층 606호이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화·주차장 설비가 설치돼 있습니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 2023.04.25 기재된 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기의 현재 등록 상태와 경매 후 처리 여부를 확인하세요.
- 임차인 배당. 김정민은 보증금 40,000,000원, 전입·확정일자 2023.04.25, 임차권등기·배당요구 2026.04.17입니다. 현재 배당표에 임차보증금 배당이 반영되지 않은 만큼 실제 배당관계를 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 여부와 보증금 반환·퇴거 상황을 확인하세요. 대항력은 없지만 현실적인 인도 절차는 별개의 문제입니다.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당권은 2025.12.16 농업협동조합자산관리회사로 이전등기돼 있으므로 최신 등기 상태를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔), 임차권 사용은 주거로 나타납니다. 실제 사용·인허가·등록 상태를 서로 대조하는 것이 필요합니다.
- 가격 확인. 현재 최저가와 실질취득은 모두 181,000,000원입니다. 최근 실거래 비교 없이 “싸다”는 전제로 입찰가를 정하지 마세요.
맺으며 — 인수는 0원, 가격과 특수등기는 확인 후
이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 인수 0원입니다. 말소기준은 2023.04.18 농협은행 근저당권이고, 실제 임차인 김정민의 전입·확정일자는 그보다 늦은 2023.04.25여서 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 40,000,000원을 낙찰자가 그대로 떠안는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 현재 최저가와 실질취득액은 모두 181,000,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래 기준이 없으므로 가격 메리트는 유보해야 합니다. 여기에 2023.04.25 민간임대주택등기의 처리 상태와 임차보증금의 실제 배당관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
