의정부지방법원 2025타경3330. 남양주시 다산동 다산현대프리미어캠퍼스 지하 1층 에이씨비1-022호 근린시설입니다. 현재 등기상 공유자는 김민정 100분의 26.06, 정혜원 100분의 73.94이고, 2022.08.05 국민은행 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 들어온 임의경매개시결정과 경기신용보증재단·삼성카드 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 731,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원이고, 현재 회차에서는 채권자 청구액이 모두 배당되는 구조입니다. 다만 이 물건에는 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 자체가 시장가격보다 낮거나 높다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 지하층 근린시설이면서 공실이라는 이용 상태는 입찰가 판단에서 별도로 확인해야 할 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 지하1층 에이씨비1-022호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현장 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 10층 · 사용승인 2022.06.03 |
| 소유자 | 김민정 100분의 26.06 · 정혜원 100분의 73.94 |
| 감정가 / 최저가 | 731,000,000원 / 731,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 515,948,387원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.08.05 설정된 주식회사국민은행 근저당권 516,000,000원입니다. 2025.08.27 임의경매개시결정, 2025.09.04 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원, 2025.11.21 삼성카드 가압류 13,659,780원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가만 보고 판단하면 안 된다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 731,000,000원입니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세 대비 저렴한지 여부는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 연결해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 731,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 584,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 467,840,000원 | 88,898,180원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자 측 미배당이 88,898,180원 발생하지만, 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 시나리오 전 구간에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 731,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,710,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 13,659,780원 | 13,659,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 171,630,220원 |
현재 회차 731,000,000원 가정에서는 채권자 청구액이 전액 배당되고 소유자 교부액 171,630,220원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 다산동 도농고등학교 북동측 인근이며, 주위에는 아파트단지·공장(지식산업센터)·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장, 경의중앙선 도농역, 8호선 다산역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현장 조사일 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 4층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2022.06.03입니다.
- 도로. 북측·서측·남동측으로 약 20~30미터, 동측으로 약 15~25미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며 공시지가는 4,301,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정평가 조사 당시 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유와 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 731,000,000원을 시세로 그대로 받아들이지 말고 유사 근린시설의 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 비용. 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 실제 사용·임대까지의 기간과 비용을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 실제 활용계획과 건물 내 관련 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 채권 미배당이 발생하더라도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단 포인트는 공실 근린시설의 가격
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.05 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 부동산 자체는 지하 1층 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재 공실입니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 신건 최저가 731,000,000원의 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 공실 근린시설의 실제 임대·매매 가치와 환금성 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
