의정부지방법원 2025타경71467. 경기도 남양주시 별내동 785-12의 토지와 주건축물제1동을 함께 보는 사건입니다. 감정평가상 제1층은 제1종근린생활시설 및 계단실, 제2층과 제3층은 각층 2가구용 다가구주택, 제4층은 1가구용 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 말소기준권리는 2020.03.25 설정된 별내농업협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 361,200,000원의 후순위 근저당과 이후 경매개시결정·압류·임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
두 근저당은 2025.02.20 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정의 채권자도 농업협동조합자산관리회사입니다. 청구액은 654,801,782원입니다. 권리상 매수인이 떠안을 금액은 예상배당상 0원이지만, 이 물건은 여러 가구가 점유하는 형태라 낙찰 이후 실제 인도·점유 정리 과정은 아파트 단일세대보다 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71467 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 785-12 · 경기도 남양주시 불암산로97번길 29 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 제1층 제1종근린생활시설 · 제2층 및 제3층 각층 2가구용 다가구주택 · 제4층 1가구용 다가구주택 |
| 토지 | 270.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 안혜숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,413,591,350원 / 1,413,591,350원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 654,801,782원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.03.25 별내농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 같은 날의 후순위 근저당과 2025.04.02 경매개시결정, 포천시·남양주시 압류, 이한빈·박경빈의 주택임차권은 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 국민건강보험공단 압류, 경기신용보증재단 가압류, 2023년 임의경매개시결정과 유경아의 주택임차권은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤회 | 2021.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.08.21 |
| 이동훈 | 2022.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 이한빈 | 2022.07.21 | 180,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.10.27 |
| 박경빈 | 2020.09.04 | 189,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2026.08.13 |
이한빈의 임차권등기 보증금은 180,000,000원, 박경빈은 189,000,000원입니다. 이한빈의 확정일자는 2020.08.28, 박경빈의 확정일자도 2020.08.28이지만 두 사람 모두 전입이 말소기준권리인 2020.03.25보다 뒤입니다. 김윤회와 이동훈도 각각 2021.02.15, 2022.03.04 전입으로 말소기준보다 늦습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,413,591,350원이고 아직 0회 유찰인 신건입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래와 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세 대비 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 권리 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
회차별 매각가 시나리오는 현재 1,413,591,350원, 1회 유찰 시 1,130,873,080원, 2회 유찰 시 904,698,464원입니다. 그러나 이 금액 역시 시세자료와 대조하기 전에는 적정 응찰가로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,413,591,350원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,535,914원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 별내농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 별내농업협동조합 | 361,200,000원 | 361,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 675,855,436원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 합계 721,200,000원이 전액 배당되는 계산이며, 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여는 675,855,436원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화접초등학교 서측 근거리에 위치하며 자연 취락, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 기본적인 위생·급배수·도시가스· 개별난방·전기설비와 6인승 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 면적 270.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,460,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(논골3)이며 성장관리권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(후방지역:500m), 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 이용. 제1층은 제1종근린생활시설 및 계단실, 제2층과 제3층은 각층 2가구용 다가구주택, 제4층은 1가구용 다가구주택입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 감정가·최저가만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 유사 다가구·근린생활시설 복합 물건과 토지가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 호실 확인. 실제 임차인 4명의 점유 위치와 현재 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 김윤회·이동훈 보증금. 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확정되지 않았으므로 배당관계와 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 임차권등기. 이한빈 180,000,000원, 박경빈 189,000,000원의 임차권등기가 있으나 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 보며 제시외 건물이 포함되는 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 실제 이용계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가 내용과 배당요구 현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.25 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 확인되는 실제 임차인 4명도 모두 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격과 명도는 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 1,413,591,350원인 신건이고, 이를 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 제1층 근린생활시설과 여러 주거 가구가 함께 구성된 건물인 만큼, 권리는 소멸형이지만 가격은 검증 유보, 점유는 개별 확인이 이 사건의 핵심입니다.
