의정부지방법원 2025타경71671. 남양주시 화도읍 창현리의 공장·사무실 및 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 1층 주차장·경비실, 2층과 3층 공장, 4층 사무실, 옥탑 계단실로 이용 중입니다. 토지는 2,446㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 공업기타입니다. 말소기준권리는 2022.12.09 설정된 중소기업은행 근저당권 2,400,000,000원이고, 동일 날짜의 후순위 근저당권 4,320,000,000원과 1,080,000,000원도 존재합니다.
이후 하하건설 주식회사·신용보증기금·중소기업은행·중소벤처기업진흥공단·한국전력공사· 서울보증보험주식회사·오릭스캐피탈코리아주식회사의 가압류, 국민건강보험공단과 국의 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71671 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 창현리 152-10 · 경기도 남양주시 화도읍 폭포로 137-37 |
| 용도 | 공장·사무실 등 + 토지 · 1층 주차장·경비실, 2층·3층 공장, 4층 사무실, 옥탑 계단실 |
| 토지 | 2,446㎡ · 지목 대 · 공업기타 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사제일에프에스 |
| 감정가 / 최저가 | 9,816,151,600원 / 9,816,151,600원 (신건) |
| 청구금액 | 7,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 3점 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.12.09 중소기업은행 근저당권 2,400,000,000원입니다. 같은 날 설정된 중소기업은행의 후순위 근저당권 4,320,000,000원과 1,080,000,000원 및 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.06.20에는 3번 근저당권 중 417,771,245원이 신용보증기금에 일부 이전된 기록이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 여보게 | 537.4800 | 2023.05.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 여보게의 전입일은 2023.05.10으로 말소기준일 2022.12.09보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 9,816,151,600원이며 0회 유찰 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 9,816,151,600원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않아 이 가격이 최근 시장가보다 낮은지, 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,816,151,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 100,561,516원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 4,320,000,000원 | 4,320,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 4. 가압류 · 하하건설 주식회사 | 425,770,000원 | 425,770,000원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 1,032,950,000원 | 1,032,950,000원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 525,499,866원 | 456,870,084원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 503,548,581원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국전력공사 | 64,535,670원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 309,770,817원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아주식회사 | 15,914,188원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형의 총 채권액은 10,677,989,122원, 채권자 배당액은 9,715,590,084원, 미배당액은 962,399,038원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화도TG 북측 인근. 주변은 중소규모 공장 및 창고, 농경지, 자연림 등이 혼재하며 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 주차장·경비실, 2층·3층 공장, 4층 사무실, 옥탑 계단실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 평스라브지붕 4층. 위생·급배수·전기·화재탐지·승강기·소화전·스프링클러 설비가 있습니다.
- 토지. 2,446㎡, 계획관리지역, 공업기타, 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 자연보전권역, 접도구역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역 등의 조건이 확인됩니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 3점이 포함됩니다. 실제 현존 여부와 작동 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 주식회사 여보게의 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 협의 조건, 보증금·임대차 내용을 확인해야 합니다.
- 압류채권 확인. 국민건강보험공단과 국의 압류가 등기되어 있으므로 실제 조세·공과금 배당관계는 원문 배당요구 및 교부청구 자료를 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 공장·창고 거래사례 및 현장 임대수익성을 별도 검증해야 합니다.
- 토지 규제. 접도구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 규제의 실제 사업 영향 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 기계·기구 목록을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 운영가치는 별도 검증
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.12.09 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 주식회사 여보게도 말소기준 이후 전입이므로 대항력이 없으며, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 주거용이 아니라 공장·사무실과 토지, 제시외 건물, 기계·기구가 함께 묶인 일괄매각입니다. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 발생하고, 임대조건은 확인되지 않았으며, 다양한 토지이용 규제가 존재합니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 9,816,151,600원을 곧바로 ‘저렴한 가격’으로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수 여부보다 공장 자산의 실제 가치·점유·기계설비·규제·시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
