서울남부지방법원 2025타경12207. 금천구 시흥동 해강하우스2 에이동 203호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김태원은 2020년 9월 25일 매매를 원인으로 210,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2023년 5월 16일 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2022년 9월 14일 정종완이 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2022년 8월 30일이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

정종완의 보증금은 213,000,000원으로 현재 최저매각가 121,344,000원보다 큽니다. 집행비용 2,498,816원을 먼저 제외하면 정종완에게 예상되는 배당은 118,845,184원, 나머지 94,154,816원은 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 떠안게 됩니다. 즉 확약이 없다면 현재 회차의 총부담은 121,344,000원 + 94,154,816원 = 215,498,816원으로, 낙찰가만 보고 1.21억원짜리 물건이라고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다

등기부상 과거 서울축산업협동조합 근저당권 4,264,000,000원은 2020년 9월 23일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023년 5월 16일 국의 압류입니다. 이후의 국 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 정종완입니다. 임대차계약일 2022년 8월 30일, 확정일자 2022년 8월 30일, 주민등록·점유개시 2022년 9월 14일로 모두 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 대항력 有 · 우선변제권 有입니다. 임차권등기는 2024년 10월 2일에 이뤄졌지만, 대항력의 선후는 그보다 앞선 전입·점유 시점을 기준으로 판단됩니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 임차·점유자 3명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지

주택도시보증공사는 정종완의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로, 정종완 보증금 213,000,000원과 별도의 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 또한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건은 정종완 승계분에만 적용됩니다. FAN XIUJIAO와 FAN XIANGZHEN의 보증금·확정일자는 별도로 확인해야 합니다. 다만 두 사람의 전입일은 모두 2025년 3월 4일로 말소기준 2023년 5월 16일보다 늦어, 현재 확인된 선후관계상 대항력은 없습니다.

③ 회차별 가격 구조 — 확약이 없으면 낙찰가 하락분만큼 인수가 커진다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건도 확약을 배제하면 3회 유찰 현재 215,498,816원, 4회 유찰 시 215,147,354원, 5회 유찰 시 214,797,883원으로 총부담이 거의 줄지 않습니다. 따라서 최저가가 1.21억원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

반대로 매각물건명세서의 HUG 포기·말소 조건이 성취된다면 정종완 승계분의 실질 인수는 0원이므로, 현재 회차 기준 권리상 실질취득은 121,344,000원*으로 달라집니다. 이 극적인 차이가 이 사건의 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,344,000원 가정)

배당표상 정종완 보증금 부족분은 94,154,816원으로 계산됩니다. 이는 확약이 없을 경우의 룰상 매수인 인수액입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 성취되면 해당 승계분의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 압류·배당 리스크 — 세금 4건은 원본 확인이 필요하다

말소기준인 2023년 5월 16일 국 압류 외에도 2023년 7월 20일 국 압류, 2025년 9월 26일 국민건강보험공단 압류, 2026년 2월 9일 금천구 압류가 있습니다. 등기상 모두 매각으로 소멸하는 권리지만, 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 배당에서 우선 차감될 수 있어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.

이 경우 정종완 보증금의 실제 배당액이 예상보다 줄어 미배당 잔액이 커질 수 있습니다. 다만 정종완 승계분에 대해 HUG의 반환청구권 포기 조건이 유효하게 이행된다면, 그 증가분까지 매수인에게 실질 인수되는지는 해당 포기 문구와 말소 조건을 원문 그대로 확인하는 것이 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다.
• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 한울중학교 남동측 인근으로, 주위에 단독주택·저층 공동주택·아파트·학교·소규모 근린생활시설 등이 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측·남측·동측으로 도로에 접합니다.
• 토지. 장방형 완경사지로 주거용 부지로 이용 중이며, 도시지역·제1종일반주거지역입니다.
• 현황 확인. 내부구조는 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부 관찰 등에 따른 것으로 현황과 다소 다를 수 있어 입찰 전 재확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• HUG 포기·말소 조건 원문 확인. 이 문구 하나가 현재 회차 기준 94,154,816원의 룰상 인수를 실질 0원*으로 바꾸는 핵심입니다. 조건의 적용 범위와 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 최저가만 보지 않기. 확약이 없으면 1.21억원 낙찰가에 94,154,816원 인수가 붙어 총부담 215,498,816원이 됩니다.
• 점유자 2인 별도 확인. FAN XIUJIAO·FAN XIANGZHEN은 전입이 말소기준 이후라 현재 선후관계상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·실제 점유관계는 확인 대상입니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당액이 있으면 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
• 임차권등기 말소 확인. 정종완의 주택임차권등기가 매각조건에 따라 실제 말소되는지 절차와 서류를 확인해야 합니다.
• 다세대 환금성 감안. 이미 3회 유찰된 물건인 만큼 재매각·대출·실수요 매수층을 보수적으로 점검해야 합니다.

맺으며 — 이 사건은 ‘1.21억짜리 경매’가 아니라 ‘확약 성취 여부를 사는 경매’다

표면만 보면 감정가 237,000,000원이 3회 유찰돼 121,344,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 정종완의 보증금은 213,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 빠르므로, 확약을 제외한 권리구조에서는 현재 회차 미배당액 94,154,816원을 매수인이 인수합니다. 그래서 단순 총부담은 215,498,816원이고, 추가 유찰이 돼도 총부담은 약 2.15억원 수준에 머뭅니다.

그런데 이 사건에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 정종완의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 정확히 성취된다면 정종완 승계분의 실질 인수는 0원*이 되어 권리구조가 완전히 달라집니다. 다만 그 확약은 정종완 승계분에만 적용되며, 별도 점유자 2인과 세금 압류는 따로 확인해야 합니다.

결론은 “조건부 권리 해소, 확인사항은 많음”입니다. 낮아진 최저가만으로 매력도를 높게 평가할 사건은 아니고, HUG의 포기·말소 조건을 원문과 집행 절차까지 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.