의정부지방법원 2025타경72113. 남양주시 평내동 ‘평내호평역대명루첸포레스티움’ 108동 20층 2005호, 전용 약 59.81㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·드레스룸·발코니 구조로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 31층 건물의 20층입니다. 소유자 박소연은 2020.09.23 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 307,000,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 302,400,000원이고, 그 뒤 제이비우리캐피탈 151,200,000원과 고동인 500,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 애큐온저축은행의 104,400,000원 근저당은 2021.08.10 이미 말소됐습니다. 등기상 판정으로는 말소기준 이후의 존속 권리와 경매개시결정이 모두 매각으로 소멸해 낙찰자가 승계할 등기상 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72113 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 평내동 661 평내호평역대명루첸포레스티움 108동 20층 2005호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.81㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·드레스룸·발코니 · 31층 중 20층 |
| 소유자 | 박소연 (2020.09.23 소유권이전 · 거래가액 307,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 495,000,000원 / 495,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 / 240,323,115원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 부담은 소멸
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 ‘미상’으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인 보증금이 별도로 확인된 구조는 아니어서, 현재 권리자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 할인 폭은 2.4%
같은 단지 ‘평내호평역대명루첸포레스티움’ 동일면적대 최근 실거래 12건을 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 507,250,000원, 최신 거래는 2026.09의 504,000,000원입니다. 현재 최저가는 495,000,000원으로 최근 평균의 97.6%, 최신 거래의 약 98.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.81㎡ | 5 | 504,000,000원 |
| 2026.09 | 59.81㎡ | 25 | 500,000,000원 |
| 2026.09 | 59.81㎡ | 19 | 505,000,000원 |
| 2026.09 | 59.87㎡ | 30 | 508,000,000원 |
| 2026.09 | 59.81㎡ | 14 | 525,000,000원 |
| 2026.09 | 59.87㎡ | 31 | 515,000,000원 |
| 2026.08 | 59.81㎡ | 4 | 520,000,000원 |
| 2026.08 | 59.81㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.08 | 59.81㎡ | 18 | 515,000,000원 |
| 2026.08 | 59.81㎡ | 28 | 525,000,000원 |
| 2026.08 | 59.87㎡ | 9 | 460,000,000원 |
| 2026.08 | 59.87㎡ | 18 | 510,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 507,250,000원 |
최근 거래 범위는 460,000,000원~525,000,000원입니다. 최저가 495,000,000원은 평균보다 12,250,000원 낮지만, 최근 최저 거래 460,000,000원보다는 35,000,000원 높습니다. 따라서 ‘시세보다 크게 싸다’고 표현할 정도의 할인은 아닙니다. 가격 메리트는 존재하더라도 신건 기준으로는 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 495,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,350,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 302,400,000원 | 302,400,000원 |
| 2. 근저당 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 151,200,000원 | 151,200,000원 |
| 3. 근저당 · 고동인 | 500,000,000원 | 34,050,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 953,600,000원이고 예상 채권자 배당액은 487,650,000원, 미배당액은 465,950,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평내초등학교 북서측 인근으로 대단위 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 생활편의시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 경춘선 ‘평내호평역’이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 단지. 평내호평역대명루첸포레스티움은 1,008세대, 2020.06.03 준공 단지입니다. 본건은 31층 중 20층으로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중인 부정형 평지이며 남측 및 북측으로 왕복 2~4차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(평내지구)이며 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,381,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 495,000,000원은 최근 평균의 97.6%입니다. 평균 대비 12,250,000원 차이에 불과하므로 취득세·명도·수리비까지 포함한 총비용으로 판단해야 합니다.
- 최근 저가 거래 확인. 같은 면적대에서 460,000,000원 거래도 존재합니다. 층·향·내부상태 차이를 확인하지 않고 평균값만으로 응찰가를 높이는 것은 피해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 혼동 금지. 채권자 미배당액 465,950,000원은 현재 권리판정상 매수인 인수액이 아닙니다.
- 관리비·명도 확인. 체납 관리비와 현재 점유자의 인도 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유·배당요구 관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 ‘소폭 할인’
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.23 신한은행 근저당을 말소기준으로 하여 후순위 근저당과 경매개시결정이 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 495,000,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 가격은 과도하게 낙관할 구간이 아닙니다. 최근 12개월 동일면적 평균 507,250,000원보다 12,250,000원 낮아 평균 대비 2.4% 할인이고, 최신 504,000,000원 거래와의 차이도 9,000,000원입니다. 최근 거래범위가 460,000,000원~525,000,000원이라는 점까지 고려하면, 권리상 부담은 낮지만 신건 가격 메리트는 제한적이라는 결론이 가장 일관됩니다.
