의정부지방법원 2025타경72126. 남양주시 화도읍 남양주두산위브트레지움 107동 25층 2504호로, 감정 이용상태는 아파트입니다. 전용면적 비교 표본은 84.95㎡이고, 해당 단지는 1,620세대, 사용승인일은 2020.09.28입니다. 현재 소유자 한소윤은 2018.08.28 매매를 원인으로 2021.01.18 소유권이전등기를 마쳤으며 등기상 거래가액은 302,280,000원입니다.
말소기준은 2022.12.14 설정된 주식회사우리은행 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤의 우리은행 추가 근저당, 남양주시 근저당, 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 위치하고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 628 남양주두산위브트레지움 107동 25층 2504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 비교면적 84.95㎡ · 방3·거실·주방·드레스실·욕실2·발코니 등 · 지상27층 중 25층 |
| 소유자 | 한소윤 · 2021.01.18 소유권이전 · 거래가액 302,280,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 453,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 373,843,022원 |
| 경매개시 채권자 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 (양도전 주식회사우리은행) |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현장 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 등기상 핵심은 2022.12.14 우리은행 근저당이 말소기준이라는 점입니다. 그 이후 설정된 우리은행 180,000,000원 근저당, 남양주시 215,678,000원 근저당과 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득 4.53억은 최근 거래권보다 높다
동일 단지 전용 84.95㎡의 최근 거래는 2026.06부터 2026.09까지 총 12건입니다. 최근 12개월 평균은 423,666,666원, 최신 거래는 430,000,000원, 표본 최고가는 445,000,000원입니다. 현재 최저가 453,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 10 | 430,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 2 | 418,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 5 | 428,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 20 | 445,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 22 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 25 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 28 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 13 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 418,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 14 | 425,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 423,666,666원 |
이번 물건은 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 453,000,000원입니다. 그런데 최근 12개월 평균 423,666,666원보다 높고 최신 거래 430,000,000원보다도 높으며, 최근 12건 중 최고 거래 445,000,000원도 넘어섭니다. 따라서 현재 신건을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 453,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,930,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 근저당 · 남양주시 | 215,678,000원 | 26,070,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 원진석건 | 84,400,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 47,607,064원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 60,237,860원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 선동혁 | 36,467,591원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 864,390,515원 중 예상 배당액은 446,070,000원이며, 미배당액은 418,320,515원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화도초등학교 북서측 인근으로, 주변은 공동주택과 단독주택이 형성된 주택지대이며 제반 주거환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 387번 지방도변에 위치하고 경춘로 및 46번 국도 접근성이 양호합니다. 차량 진입이 가능하며 대중버스정류장과 경춘선 마석역이 인근에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상27층 중 25층으로, 사용승인일은 2020.09.28입니다. 위생·급배수·개별난방·화재경보·옥내소화전·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. 남양주두산위브트레지움은 1,620세대이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(묵현5지구)이며 공시지가는 938,900원/㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 확인. 최저가 453,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.9%이고, 최근 실거래 최고 445,000,000원보다 높습니다.
- 회차별 가격 분리. 현재 회차 453,000,000원, 1회 유찰 시 362,400,000원, 2회 유찰 시 289,920,000원으로 시나리오가 달라집니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 근저당과 이후 근저당·가압류·압류의 현재 상태를 매각기일 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 106.9%
이 물건의 권리구조만 놓고 보면 핵심은 단순합니다. 2022.12.14 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 신건 최저가 453,000,000원이 그대로 실질취득액이 되고, 이 금액은 최근 12개월 평균 423,666,666원의 106.9%입니다. 최신 거래 430,000,000원과 최근 최고 445,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건의 현재 핵심은 권리 인수 위험보다는 신건 가격이 최근 실거래권을 넘어선다는 점입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.9회와 이후 회차 가격까지 함께 놓고 판단해야 합니다.
