의정부지방법원 2025타경72160. 남양주시 호평동 ‘호평파라곤’ 113동 17층 1701호, 전용 130.64㎡ 아파트입니다. 감정요항표상 지상 20층 건물 내 17층이며 계단식 아파트로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 최영모이고, 2015년 8월 28일 거래가액 404,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 이 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 신한은행 근저당, 조윤성 근저당과 전세권, 농협은행·선학·KB국민카드·서울보증보험의 가압류, 복수의 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72160 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평동 724 호평파라곤 113동 17층 1701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 130.64㎡ · 지상20층 중 17층 |
| 소유자 | 최영모 · 2015.08.28 소유권이전 · 거래가액 404,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 602,000,000원 / 602,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 102,579,612원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 단지 | 호평파라곤 · 1,275세대 · 2010.12.31 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.08.28 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당권, 조윤성 근저당권과 전세권, 후순위 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 조윤성의 전세권은 2025.01.22 설정되어 말소기준보다 뒤이며, 배당표상 전세금 50,000,000원은 배당액 0원으로 계산되어 있지만 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균보다 높다
호평파라곤 동일 면적 전용 130.64㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 582,500,000원, 최신 거래는 2026년 7월 555,000,000원입니다. 현재 최저가 602,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 130.64㎡ | 12 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 130.64㎡ | 15 | 615,000,000원 |
| 2026.07 | 130.64㎡ | 13 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 130.64㎡ | 12 | 585,000,000원 |
| 2026.06 | 130.64㎡ | 14 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 130.64㎡ | 8 | 585,000,000원 |
| 2026.05 | 130.64㎡ | 6 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 130.64㎡ | 4 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 130.64㎡ | 8 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 130.64㎡ | 9 | 525,000,000원 |
| 2026.03 | 130.64㎡ | 12 | 575,000,000원 |
| 2026.03 | 130.64㎡ | 16 | 580,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 130.64㎡ | 12건 | 582,500,000원 |
실거래 범위는 525,000,000원~680,000,000원이고 최근 12개월 평균은 582,500,000원입니다. 신건 최저가 602,000,000원은 최근 시세 평균의 103.3%이므로, 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 최신 거래가 555,000,000원이라는 점도 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 602,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,420,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 근저당 · 조윤성 | 150,000,000원 | 113,580,000원 |
| 5. 전세권 · 조윤성 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,204,617원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 선학 | 26,803,800원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 22,637,246원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 220,023,628원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구액 합계 956,669,291원 가운데 예상 배당은 593,580,000원, 미배당액은 363,089,291원입니다. 소유자 잔여액은 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호평초등학교 북동측 인근이며 주위에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장이 있고 제반 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상20층 건물의 17층으로, 기본 위생·급배수·소화·화재경보·승강기·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 아파트단지 남서측 외곽공도를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 시장 표본. 1,275세대 단지의 동일 전용면적 최근 거래 12건이 확인되며 거래가는 525,000,000원부터 680,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 신건 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 103.3%이므로 ‘경매라서 싸다’는 전제를 두지 말고 최근 거래와 직접 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 조윤성 전세권 50,000,000원은 말소기준 이후 설정으로 매각 시 소멸하는 구조지만 등기 및 매각물건명세서를 원문과 다시 대조해야 합니다.
- 다수 후순위 채권. 배당 계산상 총 청구액 956,669,291원 중 363,089,291원이 미배당으로 남습니다. 이는 매수인 인수와 별개지만 배당관계가 복잡한 사건임을 보여줍니다.
- 관리비·세금. 당해세·임차인 최우선변제 및 관리비 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 먼저 봐야 하는 신건
이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고 후순위 권리들이 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 다릅니다. 최저가 602,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 582,500,000원의 103.3%이고 최신 거래 555,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 현재 신건 단계에서는 ‘권리상 인수 없음’과 ‘가격 메리트’를 동일시해서는 안 됩니다. 여기에 감정요항표상 임대관계가 미상인 만큼, 실제 점유관계 확인까지 마친 뒤 가격을 판단하는 사건입니다.
