대전지방법원 2025타경12273. 아산시 배방읍 장재리 코아루테크노시티오피스텔 9층 925호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 철근콘크리트구조 지하5층·지상20층 건물의 제9층 제925호입니다. 사용승인일은 2021.09.24.입니다. 소유자 심빛남은 2022.01.07. 거래가액 133,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
가격은 상당히 내려왔습니다. 감정가 126,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 61,740,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 2022.01.07. 설정된 전세권입니다. 전세금은 110,000,000원이고, 처음 전세권자는 주식회사신한은행, 이후 2024.03.13. 전세금반환채권 양도로 서울보증보험주식회사에 전세권이 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12273 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1721 코아루테크노시티오피스텔 9층 925호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지하5층 지상20층 중 9층 |
| 사용승인일 | 2021.09.24. |
| 소유자 | 심빛남 · 거래가액 133,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 61,740,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2021.10.12. 한국토지신탁 명의의 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 2022.01.07. 심빛남에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 을구 1번으로 전세금 110,000,000원, 범위는 업무용·925호 전부인 전세권이 설정됐습니다. 존속기간은 2021.12.29.부터 2023.12.28.까지입니다.
이 전세권은 2024.03.13. 전세금반환채권 양도를 원인으로 서울보증보험주식회사에 이전됐고, 2025.08.25. 서울보증보험 주식회사가 임의경매를 개시했습니다. 등기 분석에서는 2025.08.25. 경매개시결정을 말소기준으로 보고 그 이전의 전세권을 매수인 인수로 분류하고 있습니다.
임차인 확인 내역은 없습니다. 다만 감정평가 당시 임대관계는 현장 사정상 확인할 수 없었던 것으로 기재돼 있으므로, 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계도 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 — 2회 유찰로 49%까지 하락
감정가는 126,000,000원, 현재 최저매각가는 61,740,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 43,218,000원, 그 다음은 30,252,599원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가정 | 전세권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 61,740,000원 | 49,771,320원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 43,218,000원 | 67,959,924원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 30,252,599원 | 80,691,948원 |
유찰이 거듭될수록 입찰가격은 낮아지지만 전세권자에게 돌아가는 배당액도 함께 줄어 미배당은 49,771,320원 → 67,959,924원 → 80,691,948원으로 커집니다. 따라서 전세권이 실제로 인수되는 구조라면 단순히 “유찰될수록 싸진다”는 접근은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 주식회사신한은행 | 110,000,000원 | 60,228,680원 |
| 미배당 | - | 49,771,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 61,740,000원 가정. 집행비용 1,511,320원을 제외한 60,228,680원이 전세권에 배당되고 49,771,320원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산역 남서측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상20층 건물의 9층 925호이며 사용승인일은 2021.09.24.입니다.
- 이용. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 지역난방·승강기·소방설비·지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(아산배방)·택지개발지구·중점경관관리구역이며, 서측 광로와 북측·동측 중로에 접합니다.
- 공시지가. 2,583,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 2022.01.07. 설정된 전세금 110,000,000원 전세권의 실제 매각 소멸·인수 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최우선 확인합니다.
- 미배당 49,771,320원. 현재 최저가 가정 시 전세권 배당 후 남는 금액입니다. 이 금액이 매수인에게 승계되는지 여부가 실질취득가를 좌우합니다.
- 전세권 이전. 2024.03.13. 전세금반환채권 양도로 서울보증보험주식회사에 전세권이 이전된 사실을 확인합니다.
- 점유관계. 임차인 확인 내역은 없지만 감정평가 당시 임대관계는 현장사정상 확인되지 않았으므로 현황조사와 실제 점유를 대조합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 오피스텔·유사 호실의 최근 거래를 별도로 확인합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관계를 직접 확인합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 전세권이 먼저다
두 차례 유찰돼 감정가 126,000,000원에서 최저가 61,740,000원까지 내려왔다는 숫자는 분명 눈에 띕니다. 하지만 이 사건에는 그보다 먼저 봐야 할 전세금 110,000,000원의 전세권이 있습니다. 현재 매각가정에서는 집행비용을 제외한 60,228,680원이 전세권에 배당되고 49,771,320원이 미배당으로 남습니다.
더구나 등기 분석에서는 이 전세권을 매수인 인수로 표시하는 반면 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있어, 이 차이를 원본 서류로 해소하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 61,740,000원이 시장 대비 싼지 단정할 수 없습니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리 확정 전에는 보류. 이 물건은 할인율보다 전세권의 법적 처리 결과가 실질취득가를 결정합니다.
