서울남부지방법원 2025타경12228. 서울 강서구 화곡동 청구빌라트 제2층 제201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 242,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 154,880,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 김혜인으로, 2022년 5월 26일 거래가 335,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건은 최저가만 보면 최근 거래보다 크게 낮아 보이지만, 일반적인 무인수 물건처럼 단순하게 접근하면 안 됩니다. 말소기준은 2025년 5월 21일 삼성카드 가압류인데, 임차인 김지혜의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 별도 조건이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 다만 이번 매각에는 바로 그 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 권리 결과가 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 매각조건으로 실질 0원*

말소기준은 2025년 5월 21일 접수된 삼성카드 가압류 20,420,288원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 강서구·부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김지혜는 2022년 8월 22일 확정일자, 2022년 9월 21일 전입신고·점유개시를 마쳤고, 2024년 6월 7일 보증금 299,000,000원의 주택임차권등기까지 설정했습니다. 모두 말소기준보다 빠르므로 원칙상 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 주택임차권승계인으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 임차인은 김지혜 1명이며, 김지혜의 보증금 299,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 299,000,000원을 서로 다른 보증금으로 더하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 실질취득 기준 70.4%, 단 거래 표본은 1건

청구빌라의 확인된 최근 거래는 2024년 12월 1건입니다. 전용 60.64㎡, 2층 물건이 220,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건은 66.03㎡이고 면적대가 일치하는 비교 사례로 분류돼 있으나, 표본이 한 건뿐이므로 해당 거래가 곧바로 확정 시세를 뜻하지는 않습니다.

포기·말소 조건이 이행된다는 전제에서 실질취득은 154,880,000원으로, 최근 거래 220,000,000원의 70.4%입니다. 감정가 242,000,000원은 최근 거래보다 높지만, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 1995년 7월 4일 준공된 10세대 다세대이고 최근 거래 표본도 한 건이므로, 아파트처럼 평균 시세만으로 환금성을 단정하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (최저가 154,880,000원 낙찰 가정)

주택도시보증공사의 299,000,000원은 김지혜의 임차보증금을 승계한 동일 채권으로, 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 인수 구조

포기·말소 조건을 제외하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형입니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어도 총부담이 보증금 수준 아래로 크게 내려가지 않습니다. 이번 사건에서 유찰에 따른 가격 할인 효과가 실제로 생기는 이유는 임차보증금 잔액 포기와 임차권등기 말소 조건 때문입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 통칭 청구빌라트 제2층 제201호로서 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 서울화곡초등학교 동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 4층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 1995.07.04 준공된 10세대 다세대로, 확인된 최근 거래는 1건입니다. 가격 비교는 가능하지만 거래 빈도와 개별 상태 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 임차인과 주택임차권승계인의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
• 중복 채권 주의. 임차인 김지혜와 주택도시보증공사는 실제 임차인 2명이 아닙니다. 동일한 299,000,000원 보증금의 승계 관계이므로 중복 합산하지 마세요.
• 실질취득 기준 입찰. 조건 이행 시 실질취득은 최저가 154,880,000원, 조건 미적용 시 룰상 인수는 147,088,320원입니다. 두 경우를 혼동하면 안 됩니다.
• 시세 표본 한계. 최근 12개월 비교 거래는 2024.12의 220,000,000원 한 건입니다. 내부 상태·수리비·층·향 등 개별 차이를 별도로 확인하세요.
• 점유 및 인도 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 점유 상태와 열쇠 인도, 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
• 세금·관리비 확인. 강서구와 부천시 압류가 있고 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 체납 세금과 공용부분 관리비를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권 말소 관련 서류와 실거래 원본을 직접 대조하세요.

맺으며 — “싼 이유가 권리조건으로 해소되는지 확인하라”

이 물건은 대항력 임차인이 없는 깨끗한 물건이 아닙니다. 보증금 299,000,000원의 선순위 임차권이 존재하고, 원칙대로라면 현재 최저가에서 미배당액 147,088,320원을 매수인이 인수합니다. 다만 임차인과 주택임차권승계인이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.

조건 반영 실질취득 154,880,000원은 최근 거래 220,000,000원의 70.4%로 가격 차이가 있습니다. 그러나 비교 거래가 한 건뿐이고, 1995년 준공된 10세대 다세대라는 환금성 한계도 함께 봐야 합니다. 결론은 가격은 관심, 권리는 조건부 합격입니다. 최저가보다 중요한 것은 포기·말소 조건이 매수인에게 확실하게 적용되고 임차권등기가 실제로 정리되는지 여부입니다.

* 매각물건명세서 비고에 따라 임차인 및 주택임차권승계인이 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 이행되는 경우를 뜻합니다. 조건을 적용하지 않을 경우 현재 회차의 룰상 매수인 인수액은 147,088,320원입니다.