대전지방법원 2025타경12408. 천안시 서북구 성정동 ‘천안역우방아이유쉘’ 104동 5층 502호 아파트입니다. 레이지주식회사가 2020.05.13. 거래가 259,600,000원에 소유권을 취득했고, 2021.05.10. 군위축산업협동조합이 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤 등기된 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 눈에 띕니다. 감정가는 323,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 320,600,000원과 비슷한 수준이지만, 이미 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 226,100,000원까지 내려왔습니다. 최근 2026.07 거래 298,000,000원보다도 71,900,000원 낮습니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세 지표도 +6.0%로, 제공된 시세 지표상 하락 추세로 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12408 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1562 천안역우방아이유쉘 104동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 천안천6길 33 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9975㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 철근콘크리트구조 20층 건물 |
| 사용승인 / 세대수 | 2018.11.13 · 298세대 |
| 소유자 | 레이지주식회사 (2020.05.13. 거래가 259,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 226,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군위축산업협동조합 / 247,787,296원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.05.10. 군위축산업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 2024.10.18. 국 압류, 2025.05.02. 국민건강보험공단 압류, 2025.09.19. 천안시 압류와 2025.09.18. 임의경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고병호 | 502호 | 2021.06.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
고병호의 전입일은 2021.06.21.로 말소기준권리인 2021.05.10. 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정에서도 대항력 없음으로 정리돼 있고, 현재 회차 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.5%
천안역우방아이유쉘 동일 면적 85.0㎡ 실거래 표본입니다. 가격 판단은 전체 표본 평균보다 최근 12개월 평균 320,600,000원, 최신 거래 298,000,000원, 최근 추세 +6.0%를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 19 | 298,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 14 | 326,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 14 | 314,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 9 | 327,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 9 | 307,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 4 | 314,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 20 | 335,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2025.07 | 85.0㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 85.0㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 320,600,000원 |
| 12건 표본 평균 | — | 12건 | 317,583,333원 |
현재 최저가 226,100,000원은 최근 12개월 평균 320,600,000원의 70.5%입니다. 최근 12개월 평균보다 94,500,000원, 최신 2026.07 거래 298,000,000원보다 71,900,000원 낮습니다. 전체 12건 표본의 최저 거래가도 298,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,965,400원 |
| 2. 근저당 · 군위축산업협동조합 | 276,000,000원 | 222,134,600원 |
| 미배당 | - | 53,865,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 226,100,000원 가정 시 집행비용 3,965,400원을 제외한 222,134,600원이 군위축산업협동조합에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 276,000,000원 기준 미배당은 53,865,400원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권자 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 226,100,000원 | 222,134,600원 | 53,865,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 158,270,000원 | 155,254,220원 | 120,745,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 110,789,000원 | 108,437,954원 | 167,562,046원 | 0원 |
유찰이 반복돼도 제공된 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인 보증금이 낙찰가 하락분만큼 늘어나는 인수형 구조가 아닙니다. 이 사건은 회차가 내려갈수록 매수자의 실질취득가격도 함께 낮아지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 천안축구센터 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 하천 및 철도 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있습니다. 북측 왕복4차선, 동측 왕복3차선 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 건물. 사용승인일 2018.11.13.의 철근콘크리트구조 20층 건물이며 급배수·위생·승강기·도시가스·난방·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 1,259,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 298세대 단지이며 동일 면적 실거래 12건은 298,000,000원~335,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 320,600,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 압류 3건이 있으므로 실제 세금의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해 예상배당표와 차이가 생기는지 점검해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2025.04.30. 한국자산관리공사 공매공고가 부기돼 있으므로 공매의 현재 상태와 법원경매 진행상황을 교차 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 고병호는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 최우선변제 가능성을 포함해 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 226,100,000원은 최근 12개월 평균 320,600,000원의 70.5%, 최신 거래 298,000,000원보다 71,900,000원 낮습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 158,270,000원, 3회 유찰 시 110,789,000원으로 내려가지만 현재 회차도 이미 최근 시세보다 낮은 수준이므로 실제 경쟁강도와 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격, 절차 확인이 마지막 관문”
이 사건은 말소기준권리 이후의 압류가 매각으로 소멸하고, 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액 0원으로 계산되는 구조입니다. 가격은 감정가 323,000,000원에서 한 번 유찰돼 226,100,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 320,600,000원의 70.5%입니다. 최신 거래 298,000,000원보다도 낮아 현재 회차에서 가격 메리트는 분명합니다.
다만 이 물건의 마지막 확인 포인트는 권리의 소멸 여부보다 배당과 절차입니다. 국·국민건강보험공단·천안시 압류, 당해세 미반영 가능성, 임차인의 보증금·우선변제 정보 미상, 그리고 2025.04.30. 공매공고까지 확인해야 합니다. 결론은 “가격은 합격, 인수도 0원 — 다만 세금·공매·임차 배당을 원본에서 확인한 뒤 입찰”입니다.
