/ 231,000,000원
대전지방법원 2025타경12456. 아산시 탕정면 용두리 ‘더콜럼버스’ 7층 725호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름은 주식회사알토란의 소유권보존과 교보자산신탁 명의 신탁을 거친 뒤, 2023.11.30. 신탁등기가 말소되고 김혜림 명의로 소유권이 이전된 구조입니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 322,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025.09.25. 농협은행의 임의경매개시결정, 2026.02.09.과 2026.03.30. 아산시 압류가 순서대로 등기됐습니다. 모두 말소기준 근저당보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최저매각가 231,000,000원을 기준으로 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 당시 임대관계는 현장 사정상 확인되지 않았으므로, 신고된 임차인이 없다는 사정만으로 실제 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12456 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 695 더콜럼버스 7층 725호 도로명: 충청남도 아산시 탕정면 용머리길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 · 10층 건물 중 7층 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 2023.10.13. 사용승인 |
| 소유자 | 김혜림 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 231,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 말소기준권리 | 2023.11.30. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 322,800,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 575,022,192원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 배당표에도 임차보증금이나 매수인 승계액이 반영되지 않았고, 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 말소기준인 농협은행 근저당 이후 등기된 임의경매개시결정과 아산시 압류 2건 역시 매각으로 소멸합니다.
신청채권자의 청구액은 575,022,192원이지만 등기상 근저당 채권최고액은 322,800,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 채권최고액을 기준으로 계산되어, 현재 최저가에서 농협은행에 226,966,000원이 배당되고 95,834,000원이 미배당되는 구조입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족분이며 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 감정가 330,000,000원의 70%인 231,000,000원입니다. 그러나 이 지식산업센터와 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 231,000,000원 | 95,834,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 161,700,000원 | 164,163,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 113,190,000원 | 211,994,660원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 낮아지고 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 채권 부족은 매수인의 추가 취득원가로 전환되지 않습니다. 다만 인수액이 없다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 | - |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 322,800,000원 | 226,966,000원 | 95,834,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각가 231,000,000원에서 집행비용 4,034,000원을 제외한 226,966,000원이 농협은행 근저당에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 대비 95,834,000원이 부족하고 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 2023.10.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 중 7층입니다.
- 주위환경. 지식산업센터·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리를 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지는 동측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,401,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역 및 아산탕정 택지개발사업지구에 해당합니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가와 실제 시장가격의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 현장에서 확인되지 않았으므로 현장 방문을 통해 사용자·사업자등록·열쇠 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 원본 조사. 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 거래·임대 조건을 직접 대조하세요.
- 채권액 차이 확인. 신청채권 청구액 575,022,192원과 등기상 근저당 채권최고액 322,800,000원의 관계를 경매기록에서 확인하세요.
- 아산시 압류 확인. 2026.02.09. 및 2026.03.30. 압류의 세목·금액과 실제 배당순위가 배당표에 미치는 영향을 확인하세요.
- 이용상태 대조. 725호가 감정평가 내용과 동일하게 공장으로 이용되는지, 내부 상태와 설비 현황을 확인하세요.
- 기일·결과 확인. 매각기일은 2026.07.14.로 기재되어 있으므로 기일 변경이나 매각 결과를 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 점유는 보류
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.30. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 등기된 경매개시결정과 아산시 압류 2건은 소멸합니다. 최저가 231,000,000원 기준 매수인 인수도 0원이므로 등기상 승계 부담은 확인되지 않습니다.
그러나 가격 판단은 별도입니다. 현재 최저가는 감정가 330,000,000원의 70%지만, 최근 12개월 거래나 최신 실거래와 비교할 자료가 없어 시세보다 낮다고 말할 수 없습니다. 여기에 임대관계까지 현장에서 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리상 소멸 구조는 양호하지만, 가격과 실제 점유관계를 확인하기 전까지는 보수적으로 검토해야 하는 지식산업센터 물건입니다.