서울남부지방법원 2025타경12232. 개봉동 테라든 제4층 제402호, 전용 29.88㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 280,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 179,200,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 최근 거래가 247,000,000원보다 67,800,000원 낮아 보입니다. 하지만 이 사건의 가격표는 최저가가 아니라 대항력 임차보증금에서 읽어야 합니다.
임차인 이상권은 2021.07.06. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2022.09.15. 국세 압류보다 앞섭니다. 보증금은 278,000,000원이며, 임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서 비고에는 이상권의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액을 청구할 수 있다는 취지가 기재돼 있습니다.
따라서 최저가 179,200,000원만 최근 시세와 비교해서는 안 됩니다. 현재 회차에서 집행비용 3,308,800원을 제외한 175,891,200원이 주택도시보증공사에 배당된다는 전제라면, 278,000,000원 보증금 중 남는 102,108,800원이 매수인 부담으로 이어집니다. 집행비용을 제외한 경제적 취득부담은 보증금인 278,000,000원 수준이고, 집행비용 효과까지 합치면 281,308,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 139-143 테라든 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 경인로33나길 12-11 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.88㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 15세대 · 2021.02.10. |
| 소유자 | 고완석 (단독소유 · 2021.07.06. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 179,200,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력
국세 압류 이후의 주택도시보증공사 가압류, 구로구 압류와 강제경매개시결정 등 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기가 소멸하는 것과 대항력 임차보증금 채무가 사라지는 것은 별개입니다. 매각물건명세서에 표시된 주택도시보증공사의 승계권은 이 잔액 청구위험을 명시적으로 드러냅니다.
또한 2021.07.06. 민간임대주택등기가 존재합니다. 이 등기의 매각 후 처리와 등록 말소 여부는 원본 매각조건과 관할 행정기관 자료를 통해 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 관계
확인된 개인 임차·점유 명의는 3명입니다. 주택도시보증공사는 이상권의 임차권 승계인이므로 이상권과 별도의 임차보증금 1건을 추가로 합산하는 대상이 아닙니다. 확인되는 보증금 채권은 이상권의 278,000,000원 1건입니다.
| 명의자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이상권 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2021.07.06. | 278,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 HUG 승계 |
| 이호진 | 미상 | 2025.01.02. | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| AVANZATO RACHELE | 미상 | 2025.01.02. | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
이호진과 AVANZATO RACHELE은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금, 점유부분과 임대차 조건이 확인되지 않으므로 금전 인수와 별개로 실제 점유현황·인도대상·명도절차는 매각물건명세서와 현장조사로 보완해야 합니다.
③ 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로다
대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건은 유찰을 거듭해 최저가가 내려갈수록 배당액이 감소하고 매수인이 부담할 잔액이 증가합니다. 즉 낙찰가는 내려가지만 인수액이 같은 폭으로 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | 보증금 잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·64% | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 102,108,800원 | 281,308,800원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 137,447,040원 | 280,807,040원 |
| 4회 유찰 시 40.96% | 114,688,000원 | 112,282,368원 | 165,717,632원 | 280,405,632원 |
실질취득은 매각가와 보증금 미배당 잔액의 합계입니다. 회차별 배당액에 집행비용이 반영돼 보증금 278,000,000원보다 2,405,632원~3,308,800원 높게 계산됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
테라든 전용 29.88㎡·29.94㎡에서 확인되는 거래는 2건입니다. 가장 최근 거래는 2026.06. 전용 29.88㎡ 6층의 247,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 같은 247,000,000원입니다. 2022.07. 전용 29.94㎡ 4층은 275,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.88㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2022.07 | 29.94㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.88㎡ | 1건 | 247,000,000원 |
최저가 179,200,000원은 최근 거래가의 72.6%지만 이는 낙찰대금만 비교한 수치입니다. 보증금 기준 실질취득액 278,000,000원은 최근 거래가의 112.6%이고, 집행비용까지 반영한 현재 회차 총부담 281,308,800원은 최근 거래가의 113.9%입니다.
최근 거래가는 과거 거래가 275,000,000원보다 10.2% 하락했습니다. 최근 시장이 내려온 상황에서 실질취득액은 최신 거래보다 31,000,000원 높고, 집행비용까지 포함하면 34,308,800원 높습니다. 따라서 이 물건을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 임차보증금 · 이상권 주택도시보증공사 승계 | 278,000,000원 | 배당 후 잔액 인수 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 175,891,200원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 예상 보증금 잔액 부담 | - | 102,108,800원 |
주택도시보증공사의 총 청구액은 1,066,000,000원, 예상배당은 175,891,200원, 미배당은 890,108,800원입니다. 매수인 인수액 계산은 매각물건명세서에 기재된 이상권 임차보증금 278,000,000원과 주택도시보증공사의 승계·잔액청구 관계를 기준으로 별도 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 전용면적은 29.88㎡입니다.
- 주위환경. 개봉1동주민센터 서측 인근으로 단독주택, 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 제4층 제402호이며 승강기, 주차장과 CCTV설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측과 동측 포장도로에 접한 토지이며 지형은 평지, 형상은 세로장방입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대주택이며 확인되는 실거래는 2건입니다. 최근 거래가가 과거 거래보다 10.2% 낮아 가격 하락과 제한된 거래표본을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 잔액청구액 확인. 배당기일 기준 주택도시보증공사의 실제 배당액과 매수인에게 청구될 임차보증금 잔액을 서면으로 확인해야 합니다.
- 중복 합산 금지. 이상권과 주택도시보증공사는 별도의 보증금 채권자가 아니라 임차권 승계관계입니다. 동일 보증금 278,000,000원을 두 번 더하면 안 됩니다.
- 후순위 점유자 확인. 이호진과 AVANZATO RACHELE의 실제 점유부분, 계약관계와 인도대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록의 현재 상태, 매각 후 말소 및 임대의무 처리 여부를 관할기관과 원본서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 거래는 247,000,000원이고 추세는 -10.2%입니다. 보증금 기준 실질취득 278,000,000원은 최근 시세보다 높습니다.
- 유찰 착시 경계. 추가 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수잔액이 늘어 총취득액은 약 280,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 공과금 확인. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 싸지지 않는다”
이 물건은 감정가 280,000,000원에서 179,200,000원까지 내려와 외형상 할인폭이 큽니다. 그러나 선순위 대항력 임차보증금 278,000,000원이 가격을 사실상 고정합니다. 현재 회차에서는 집행비용과 주택도시보증공사 배당을 반영한 총부담이 281,308,800원이고, 3회·4회 유찰 시에도 280,807,040원·280,405,632원으로 거의 변하지 않습니다.
반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 247,000,000원이고, 과거 거래 대비 가격 추세는 -10.2%입니다. 보증금 기준 실질취득만으로도 최근 시세의 112.6%이며, 비용을 포함하면 113.9%입니다. 여기에 주택도시보증공사의 잔액청구, 후순위 점유자 2명과 민간임대주택등기 확인까지 필요합니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세보다 높고, 추가 유찰도 가격 메리트를 만들지 못합니다.
