대전지방법원 2025타경12466. 천안시 서북구 입장면 신덕리 ‘연합아파트’ 1동 5층 507호입니다. 현재 소유자는 김서연으로, 2023년 1월 16일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 49,500,000원입니다. 같은 날 하나은행 근저당권이 채권최고액 29,700,000원으로 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드 가압류 10,327,039원, 경기신용보증재단 가압류 10,000,000원이 뒤따랐으며 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당권은 2025년 8월 12일 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025년 9월 30일 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 물건에서 가격을 판단할 때는 임차보증금 승계액을 더할 필요가 없으며, 권리상 실질취득 금액은 현재 최저매각가인 28,420,000원과 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12466 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 입장면 신덕리 200-21 연합아파트 1동 5층 507호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 입장면 성진로 718 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.52㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 사용승인 | 1992.07.18 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 |
| 소유자 | 김서연 (2023.01.16 소유권이전 · 거래가액 49,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 28,420,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 28,325,399원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2023년 1월 16일 하나은행 근저당권이며, 이후 설정된 삼성카드·경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 56.7%
연합아파트는 241세대이며, 비교 면적은 전용 59.52㎡입니다. 전체 12건의 실거래 평균은 51,208,333원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 50,125,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최신 거래는 2026년 5월 1층 53,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.52㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 61.21㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2025.11 | 59.52㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2025.08 | 59.52㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.52㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2025.07 | 59.52㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2025.06 | 59.52㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 2025.06 | 59.52㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2025.03 | 59.52㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2025.01 | 59.52㎡ | 3 | 55,500,000원 |
| 2024.12 | 59.52㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2024.07 | 59.52㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 50,125,000원 |
현재 최저가 28,420,000원은 최근 12개월 평균 50,125,000원의 56.7%입니다. 최신 실거래 53,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 상당히 낮습니다. 권리상 인수액이 0원이므로 이 비교에서는 최저가와 실질취득금액이 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 911,560원 |
| 1. 을구 14번 근저당 · 하나은행 2025.08.12 한국주택금융공사로 이전 | 29,700,000원 | 27,508,440원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 10,327,039원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 50,027,039원 중 예상 배당액은 27,508,440원이며 미배당액은 22,518,599원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 911,560원으로 추정돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 배당 부족은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 28,420,000원 | 27,508,440원 | 22,518,599원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 19,894,000원 | 19,135,908원 | 30,891,131원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 13,925,800원 | 13,275,136원 | 36,751,903원 | 0원 |
유찰이 계속되면 매각대금과 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰이 진행되더라도 임차보증금 승계 때문에 실질취득액이 고정되는 구조가 아니라, 매각가격 하락이 그대로 권리상 취득가격 하락으로 이어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 6층 건물의 5층 507호입니다. 사용승인일은 1992.07.18입니다.
- 주위환경. 신덕1리마을회관 서측 인근으로 주택·상가·농지·공장이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다. 북측 약 10미터 내외 도로를 통해 진입 가능합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 부정형 평지의 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 403,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 공장설립승인지역이 포함되며 농업진흥구역·농림지역과 접합니다.
- 건물 상태 자료. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호이며 기본 전기·냉난방·소방·위생·급배수·가스·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
- 환금성. 241세대, 1992년 사용승인 단지이며 최근 실거래는 확인되지만 가격대가 35,000,000원부터 60,000,000원까지 분포하고 최근 추세는 -6.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 과거 12건 전체 평균 51,208,333원보다 최근 12개월 평균 50,125,000원과 최신 거래 53,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 구간보다 6.1% 낮습니다. 현재 최저가가 싸더라도 응찰가를 올릴 때는 이 하락 흐름을 반영해야 합니다.
- 권리상 인수 0원 확인. 임차인은 없고 예상 인수액은 0원입니다. 말소기준 근저당 이후 가압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 점유·인도 상태 확인. 입찰 전 실제 점유 상태와 인도에 필요한 절차를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 실제 체납 여부와 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비가 있는지 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실거래 원자료를 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격 여유는 크지만, 하락장과 환금성은 따로 본다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023년 1월 16일 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류는 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 따라서 현재 최저가 28,420,000원에 대한 권리상 실질취득 역시 28,420,000원으로, 별도의 인수금액이 붙지 않습니다.
가격도 최근 시세와 비교하면 여유가 있습니다. 최근 12개월 평균 50,125,000원 대비 56.7%, 최신 거래 53,000,000원보다도 낮습니다. 다만 단지는 이미 평균 2.0회 유찰되는 경매 특성을 보이고 이 물건도 2회 유찰됐으며, 최근 실거래 추세가 -6.1%입니다. 결론적으로 권리는 합격, 가격도 할인 구간이지만 환금성에는 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
