⚠️ 실질취득 ≈ 170,000,000원 🏠 대항력 임차인 1명 💰 인수 106,066,234원 📊 최근12개월 평균 192,750,000원
대전지방법원 2025타경12470. 천안시 서북구 차암동 이편한세상스마일시티 112동 4층 404호 아파트입니다. 감정가는 191,000,000원인데 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 65,513,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금입니다. 임차인 유민은 2022-10-27 전입했고 확정일자는 2022-10-07이며, 말소기준권리인 2024-09-12 충남신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 따라서 매각으로 임차권등기 자체가 소멸하더라도 배당으로 전액 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 최저매각가 65,513,000원을 기준으로 집행비용 1,579,234원을 먼저 반영하면 임차인 예상배당은 63,933,766원이고, 보증금 170,000,000원 중 106,066,234원이 남습니다. 4회 유찰 시 인수 예상액은 125,366,364원, 5회 유찰 시에는 138,876,456원으로 오히려 증가합니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미배당액이 커져 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12470 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 차암동 442 이편한세상스마일시티 112동 4층404호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 51.99㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물 내 제4층 제404호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김병수 · 2020-06-10 매매 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 65,513,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 183,078,363원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기 열람 | 대전지방법원 천안지원 등기과 · 2026-07-14 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심
현재 말소기준권리는 2024-09-12 충남신용보증재단 가압류 25,555,215원입니다. 2020-07-03 설정된 신한은행 근저당 132,000,000원은 2022-10-28 해지되어 이미 말소됐습니다. 반면 임차인 유민의 전입은 2022-10-27로 말소기준권리보다 빠릅니다. 이후 삼성카드 가압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2022-10-27 / 2022-10-07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 유민은 배당요구를 했고 배당요구일은 2024-11-04입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금 자체가 보증금보다 작아 전액 변제되지 않습니다. 따라서 미배당 잔액의 매수인 인수 문제가 남습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 65,513,000원이 아니라 실질취득
e편한세상스마일시티 동일 면적 51.99㎡의 최근 12건 평균은 192,750,000원이고, 최신 거래는 2026.08의 195,000,000원입니다. 데이터상 최저가 65,513,000원은 최근12개월 평균의 34.0%지만, 대항력 보증금 인수가 붙는 이 사건에서는 이 비율을 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다. 비교 기준은 실질취득 ≈ 보증금 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 51.99㎡ | 17 | 195,000,000원 |
| 2026.08 | 51.99㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 51.99㎡ | 19 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 51.99㎡ | 4 | 184,000,000원 |
| 2026.05 | 51.99㎡ | 20 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 51.99㎡ | 16 | 193,000,000원 |
| 2026.01 | 51.99㎡ | 13 | 192,000,000원 |
| 2026.01 | 51.99㎡ | 5 | 194,000,000원 |
| 2026.01 | 51.99㎡ | 18 | 198,000,000원 |
| 2025.11 | 51.99㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2025.10 | 51.99㎡ | 11 | 192,000,000원 |
| 2025.10 | 51.99㎡ | 19 | 195,000,000원 |
| 평균 | 51.99㎡ | 12건 | 192,750,000원 |
최근 12건은 184,000,000원~198,000,000원에 형성돼 있습니다. 감정가 191,000,000원도 최근 12개월 평균 192,750,000원과 가까운 수준입니다. 실질취득 기준인 170,000,000원 수준은 최근 실거래 범위 아래에 있지만, 최저가 65,513,000원에 아파트를 취득하는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,513,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,579,234원 |
| 1. 임차인 유민 보증금 | 170,000,000원 | 63,933,766원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 25,555,215원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,581,564원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 183,078,363원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 유민이 63,933,766원을 배당받고, 보증금 부족분 106,066,234원이 매수인 인수 대상으로 남습니다. 충남신용보증재단·삼성카드·한국주택금융공사에는 배당 여력이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 65,513,000원 | 106,066,234원 |
| 4회 유찰 시 | 45,859,100원 | 125,366,364원 |
| 5회 유찰 시 | 32,101,369원 | 138,876,456원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안차암초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·산업단지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 단지. e편한세상스마일시티는 1,024세대이며 준공일은 2015-03-13입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역이며, 중로1류에 접합니다. 천안차암초등학교 절대보호구역·상대보호구역에도 해당합니다.
- 토지. 공시지가는 1,035,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·화재탐지설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 65,513,000원만 보고 감정가 대비 34.0%의 초저가 물건으로 보면 안 됩니다. 실질취득 기준은 보증금 170,000,000원 수준입니다.
- 보증금 잔액 재확인. 현재 예상 인수액은 106,066,234원입니다. 실제 배당표 확정 전까지 세금·집행비용 등 변동 항목을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 상태 확인. 유민의 대항력·배당요구·임차권등기와 실제 점유 상태를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 추가 유찰의 의미. 4회 유찰 시 인수 125,366,364원, 5회 유찰 시 138,876,456원으로 증가합니다. 낙찰가 하락만으로 총 부담이 크게 낮아지지 않습니다.
- 시세 기준. 최근 12건 평균 192,750,000원과 최신 거래 195,000,000원을 기준으로 실질취득 수준을 비교해야 합니다.
맺으며 — “65,513,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 화면에 보이는 최저매각가는 65,513,000원이지만, 대항력 있는 임차인 유민의 보증금 170,000,000원이 매각대금보다 큽니다. 현재 회차에서는 배당 후에도 106,066,234원이 남고, 추가 유찰될수록 그 인수액은 더 커집니다. 따라서 실질취득은 보증금 170,000,000원 수준으로 고정되는 인수형 경매로 봐야 합니다.
다만 최근 12개월 실거래 평균이 192,750,000원이고 최신 거래가 195,000,000원이므로, 실질취득 기준으로는 시세 아래에 위치합니다. 결국 이 물건은 “최저가가 싸서 좋은 물건”이 아니라 “대항력 임차인의 보증금 인수를 정확히 계산한 뒤 시세와 비교해야 하는 물건”입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 보증금 인수 구조가 우선입니다.
