대전지방법원 천안지원 2025타경12470. 천안 서북구 차암동 이편한세상스마일시티 112동 404호, 전용 51.99㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김병수 씨이며, 2020.07.03 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 충남신용보증재단과 삼성카드의 가압류가 설정되고, 2025.09.29 한국주택금융공사의 강제경매가 개시됐습니다.

겉으로 보면 복잡한 채권관계와 임차권등기가 얽혀 있지만, 권리분석의 실제 쟁점은 분명합니다. 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금을 누가 최종 부담하는가입니다. 이 사건은 임차권등기가 말소기준권리보다 늦게 이루어졌다는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없습니다. 임차인의 전입과 점유가 더 앞서 있기 때문입니다. 다행히 이를 해소하는 확약서가 제출됐고, 이제 남은 투자 판단의 중심은 확약의 효력 확인과 가격의 적정성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

말소기준은 2024.09.12 충남신용보증재단의 가압류입니다. 2020년 설정된 신한은행 근저당권은 2022.10.28 이미 해지·말소됐으므로 현재 말소기준권리가 아닙니다. 이후 설정된 삼성카드 가압류 및 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다.

반면 유민의 임대차는 2022.10.07 확정일자, 2022.10.27 전입신고, 2022.10.28 점유 개시로 확인됩니다. 모두 2024.09.12 가압류보다 앞선 권리관계이므로 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 분석해야 합니다. 임차권등기 자체는 2024.11.04 이루어졌지만, 그 등기일만 보고 선순위 대항력까지 부정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계인 확약

실제 임차인은 유민 1명입니다. 한국주택금융공사는 이 주택임차권의 승계인으로 확인되며, 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금 170,000,000원으로 중복 계산하지 않습니다. 명세서에 따르면 한국주택금융공사가 제출한 확약의 범위는 다음과 같습니다.

다만 확약서는 이 사건 유민의 임차권 및 그 승계채권에 관한 것입니다. 다른 점유자나 별개 임대차가 확인된다면 그 사람의 인수 위험까지 포괄적으로 소멸시키는 문서는 아닙니다. 입찰 전 확약서 원본, 제출 주체의 승계 권한, 권리 포기 범위 및 말소 절차를 확인하고 현장 점유자도 별도로 조사해야 합니다.

③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래의 98.9%

비교 대상은 e편한세상스마일시티 전용 51.99㎡ 동일 면적 실거래입니다. 최근 12개월 12건의 평균은 193,083,333원, 최신 거래는 2026.10의 193,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득 기준액 191,000,000원과의 차이는 각각 2,083,333원과 2,000,000원에 불과합니다.

가격이 최근 평균과 최신 거래보다 낮은 것은 사실입니다. 그러나 할인 폭은 약 1.1%에 그치며, 같은 4층의 거래가보다 오히려 높습니다. 취득 관련 비용과 권리 확인·명도 부담까지 고려하면 현재 최저가만으로 뚜렷한 투자 수익 여유가 있다고 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 먼저 공제하고, 임차인의 우선변제 보증금을 배당한 뒤 나머지가 후순위 채권자에게 배당되는 산정 결과입니다. 이는 실제 법원 배당표 확정 전의 추정치입니다.

집행비용은 3,474,000원으로 추정했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 순위는 변동될 수 있습니다. 경매신청채권의 미배당액이 곧바로 매수인 부담으로 전환되는 것은 아닙니다.

현재 가격에서는 임차인에게 170,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 확약을 고려하지 않더라도 이 추정 배당표상의 보증금 잔액은 없습니다. 확약의 실질적 가치는 매각대금이 보증금보다 낮아지는 후속 회차에서 더 커집니다.

⑤ 회차별 실질취득 — 낮아진 낙찰가가 그대로 이익인가?

후속 회차의 예상 가격은 5회 유찰 시 152,800,000원, 6회 유찰 시 122,240,000원입니다. 확약서가 유효하다면 각 회차의 매수인 보증금 인수액은 실질적으로 0원입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다고 가정하면 다음과 같은 잔여 보증금 인수 위험이 발생합니다.

확약 미적용 인수액은 각 회차의 배당 시나리오상 추정액입니다. 확약 적용 실질취득액은 낙찰가에 실질 보증금 인수 0원을 더한 금액이며 취득세·등기·명도·관리비 등은 제외합니다. 후속 회차는 예정 또는 확정 매각가격이 아니라 가정 시나리오입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)

• 입지. 천안차암초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교와 산업단지 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됩니다.
• 단지 규모. e편한세상스마일시티는 1,024세대 규모이며 준공일은 2015.03.13입니다. 동일 전용면적의 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 평슬래브지붕 17층 건물 내 4층 404호입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(제3일반산업단지), 일반산업단지 및 지원시설구역 등의 지정이 확인됩니다. 천안차암초등학교 관련 교육환경 보호구역에도 저촉됩니다.
• 도로. 아파트단지 동측 및 남측이 포장도로에 접하며, 중로1류(폭 20~25m) 도로 관련 계획이 확인됩니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 특이사항이 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 내부 상태와 현장 점유상황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 최근 동일면적 거래가 184,000,000원부터 198,000,000원까지 분포해 거래 비교는 가능합니다. 하지만 동일 4층 거래 184,000,000원과 현재 경매가 191,000,000원의 차이를 고려하면 향후 재매각 가격을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.10.07자 한국주택금융공사 확약서의 원본과 매각물건명세서 문구를 대조하세요. 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 모두 포함되는지 확인해야 합니다.
• 승계 권한 확인. 실제 임차인 유민과 주택임차권 승계인 한국주택금융공사 사이의 권리 승계관계를 확인하세요. 확약 범위 밖 권리가 남는지 점검해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현장 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 현재 거주자와 열쇠 인도 가능 여부, 명도 협의 필요성을 확인하세요.
• 최저가 재확인. 4회 유찰로 표시됐음에도 현재 가격이 감정가 100%입니다. 2026.10.26 매각공고에 기재된 최저매각가격과 입찰보증금을 반드시 확인하세요.
• 입찰가 상한 검토. 최근 평균 193,083,333원에 근접한 현재 최저가 191,000,000원만으로는 충분한 할인이라고 보기 어렵습니다. 특히 동일 4층 거래 184,000,000원을 중요한 비교 기준으로 활용하세요.
• 배당 관련 확인. 임차인의 배당요구와 우선변제권, 승계기관의 채권 신고 및 실제 배당 순위가 확약 내용과 일치하는지 확인하세요.
• 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 취득 관련 비용, 등기비용, 명도비용 등을 입찰 전 확인하세요.
• 현장·서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 최신 원본과 비교하고, 새로운 점유자나 권리 변동이 있는지 점검하세요.

맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격은 아직 매력적이지 않다”

이 사건을 단순히 선순위 임차인 보증금 170,000,000원이 있는 위험한 아파트로 볼 필요는 없습니다. 한국주택금융공사의 2026.10.07 확약으로 그 보증금 인수 위험이 실질적으로 해소됐다는 중요한 사실이 있습니다. 확약의 효력이 확인된다면 매수인 인수는 0원이며, 후속 회차의 저감된 낙찰가가 실질취득액으로 연결될 수 있습니다.

하지만 현재 제시된 최저가 191,000,000원은 최근 12개월 평균 193,083,333원 대비 겨우 1.1% 낮습니다. 최신 거래와의 차이도 2,000,000원뿐이고, 같은 4층 실거래인 184,000,000원보다는 오히려 7,000,000원 높습니다. 4회 유찰 이력과 단지 평균 4.6회 유찰이라는 경매 특성까지 고려하면 가격 할인에 높은 점수를 주기는 어렵습니다.

결론은 권리 조건부 통과, 현재 가격 매력은 낮음입니다. 확약서 원본과 효력을 확인한 뒤, 실제 매각가격이 최근 실거래 수준에서 충분히 낮아지는지 판단해야 합니다. 이 물건의 투자 포인트는 최저가가 싸 보인다는 데 있지 않고, 확약으로 실질 인수가 해소된 상태에서 얼마나 합리적인 가격에 취득할 수 있느냐에 있습니다.