대전지방법원 2025타경12501. 직산읍 수헐리 ‘부영아파트’ 104동 11층 1106호, 전용 49.662㎡ 아파트입니다. 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2021.03.19. 신한카드 주식회사의 가압류 14,534,116원입니다. 이후의 천안시 압류와 강제경매개시결정, 을구 14번 임차권등기는 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 자체의 말소 여부가 아니라, 임차인 장수진이 이미 2017.09.08. 전입·점유를 갖춰 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이라는 점입니다.
장수진의 임차보증금은 65,000,000원이고 확정일자와 배당요구도 있습니다. 현재 최저가 27,440,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 893,920원을 제외한 26,546,080원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 38,453,920원은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 때문에 화면에 보이는 2,744만원만으로 시세와 비교하면 권리분석이 완전히 틀어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12501 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 직산읍 수헐리 16-1 부영아파트 104동 11층 1106호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.662㎡ · 방2·거실·주방/식당·욕실1·현관·발코니 · 12층 중 11층 |
| 소유자 | 윤순옥 (2013.05.08. 소유권이전 · 거래가액 89,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 27,440,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 장수진 / 76,387,718원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 단지 | 직산부영 · 854세대 · 1998.04.24. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
말소기준 가압류보다 앞선 장수진의 전입·점유가 핵심입니다. 을구 14번 주택임차권등기는 2024.04.08. 등기돼 말소기준 이후 권리로 계산되지만, 그 임차권등기에 적힌 임대차계약일자 2017.07.04., 주민등록일자·점유개시일자 2017.09.08.이 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하는 것과 보증금 미배당 잔액을 매수인이 부담할 수 있다는 것은 별개로 봐야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장수진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 65,000,000원 | 전입·점유 2017.09.08. 확정일자 2017.07.31. | 2024.04.08. · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 가능 |
② 유찰될수록 싸지는가 — 실질취득은 약 6,500만원대에 묶인다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 그래서 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 매수인이 넘겨받을 미배당 보증금이 커집니다. 즉 표면 최저가의 하락이 실질취득가격의 동일한 하락으로 이어지지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 27,440,000원 | 38,453,920원 | 65,893,920원 |
| 4회 유찰 시 | 19,208,000원 | 46,537,744원 | 65,745,744원 |
| 5회 유찰 시 | 13,445,600원 | 52,196,421원 | 65,642,021원 |
현재 3회 유찰에서 5회 유찰까지 표면 매각가는 27,440,000원에서 13,445,600원으로 내려가지만, 실질취득은 약 65,893,920원 → 65,642,021원 수준입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 총액이 임차보증금 65,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
③ 시세 비교 — 기준은 2,744만원이 아니라 약 6,589만원
직산부영 동일면적 49.66㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 77,041,666원, 최신 거래는 2026.08. 71,000,000원이며, 거래 범위는 60,000,000원~85,000,000원입니다. 대상과 같은 11층의 2026.06. 거래는 83,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.66㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 2026.08 | 49.66㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 49.66㎡ | 7 | 77,000,000원 |
| 2026.06 | 49.66㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 2026.03 | 49.66㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 49.66㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 49.66㎡ | 5 | 79,500,000원 |
| 2026.02 | 49.66㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2026.02 | 49.66㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2026.02 | 49.66㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 49.66㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2026.01 | 49.66㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 77,041,666원 |
현재 실질취득 65,893,920원은 최근 12개월 평균보다 약 11,147,746원 낮고, 최신 거래 71,000,000원보다 약 5,106,080원 낮습니다. 반면 최근 실거래 최저 60,000,000원보다 5,893,920원 높습니다. 따라서 시세 대비 일정한 여지는 있지만, ‘감정가 8,000만원이 2,744만원으로 떨어졌다’는 식의 극단적 할인 물건으로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,920원 |
| 1. 임차인 장수진 보증금 | 65,000,000원 | 26,546,080원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,534,116원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 장수진 | 76,387,718원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 38,453,920원은 매수인 인수 가능액입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트벽식구조 12층 아파트의 11층 1106호로, 방2·거실·주방/식당·욕실1·현관·발코니 등을 갖춘 아파트 1개호로 이용 중입니다.
- 입지. 수헐교차로 북서측 인근의 부영아파트 단지로, 주변에는 상가·공동주택·공장이 섞여 있는 근교 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다. 남서측·북서측 포장도로를 통해 간선도로에 접근합니다.
- 단지. 직산부영 854세대, 1998.04.24. 준공. 동일면적 최근 거래 12건이 확인되며 거래가는 60,000,000원~85,000,000원입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전구역에 포함됩니다. 공시지가 249,200원/㎡, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 체질. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 이 사건은 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 27,440,000원에 미배당 보증금 38,453,920원을 더한 실질취득 약 65,893,920원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 매수인 인수액이 커져 실질취득은 각각 65,745,744원·65,642,021원 수준으로 크게 내려가지 않습니다.
- 임차인 원본 대조. 장수진의 임차보증금 65,000,000원, 강제경매 신청채권 76,387,718원, 임차권등기 및 배당요구의 관계를 직접 확인해야 합니다.
- 확정일자 표기 확인. 등기부 임차권등기에는 확정일자 2017.07.31.이 기재돼 있고, 매각물건명세서 관련 경고에는 2017.09.08.로 적혀 있어 원본 대조가 필요합니다.
- 실거래 범위 확인. 실질취득은 최근 평균·최신 거래보다 낮지만 최근 최저거래 60,000,000원보다는 높습니다. 층·상태 차이까지 함께 보아야 합니다.
- 배당 변동성. 현재 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “2,744만원 낙찰”이 아니라 “약 6,589만원 취득”
이 물건을 보는 가장 중요한 숫자는 최저매각가 27,440,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 장수진의 보증금 65,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차 예상배당 후에도 38,453,920원이 남기 때문에 실질취득은 약 65,893,920원입니다. 4회·5회 유찰로 최저가가 더 내려가도 미배당 인수액이 커져 총부담은 계속 약 6,500만원대에 머뭅니다.
그 실질취득가격을 시세와 비교하면 최근 12개월 평균 77,041,666원과 최신 거래 71,000,000원보다는 낮습니다. 다만 최근 최저 거래 60,000,000원보다 높고, 임차인이 강제경매 신청채권자와 동일인이며 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 경고도 존재합니다. 따라서 이 사건은 “낙찰가가 감정가의 34%라서 싼 물건”이 아니라, “보증금 승계를 포함한 약 6,589만원의 실질취득가가 적정한지와 임차관계를 검증해야 하는 물건”입니다.
