대전지방법원 2025타경12501. 천안시 서북구 직산읍에 위치한 직산부영아파트 104동 1106호입니다. 전용면적은 49.662㎡이고, 12층 건물의 11층 세대입니다. 2013년 윤순옥 소유로 이전된 뒤 2017년부터 임차인 장수진의 주거 임대차가 시작됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021년 신한카드 가압류이지만, 임차인의 전입과 점유는 그보다 앞섭니다. 따라서 후순위 권리가 말소된다는 사실만으로 임차보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

최저매각가가 감정가의 24.01%까지 떨어진 이유를 가격 할인만으로 해석하면 위험합니다. 임차인이 배당에서 받지 못하는 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있기 때문입니다. 실제 취득부담은 낙찰대금과 인수보증금을 합산해 평가해야 하며, 낙찰가가 추가로 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 실질취득액은 대체로 보증금 수준에 머무릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 과거 우리은행과 한화생명보험의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2021.03.19 접수된 신한카드의 가압류입니다. 이후 천안시 압류와 장수진의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 임차인 장수진은 2017.09.08 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자를 갖춘 후 2024.04.08 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이는 2021년 가압류보다 앞선 임대차에 기초하므로, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 잔액을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수형 경매

또한 확정일자가 등기부에는 2017.07.31, 매각물건명세서에는 2017.09.08로 기재돼 있어 원본 대조가 필요합니다. 두 날짜 모두 2021년 말소기준권리보다 앞서지만, 우선변제 순위와 실제 배당 관계는 정확한 서류에 따라 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 6,575만원으로 평가해야 한다

직산부영아파트는 854세대 규모로, 준공일은 1998.04.24입니다. 전용 49.66㎡ 동일 면적의 최근 실거래 12건 평균은 73,666,666원이고, 최신 거래는 2026.10의 70,000,000원입니다.

실거래 범위는 60,000,000원부터 83,000,000원까지입니다. 현재 실질취득액 65,745,744원은 최근 12개월 평균의 약 89.2%, 최신 거래가 70,000,000원의 약 93.9%입니다. 따라서 보증금 인수를 정확히 반영해도 최근 시세보다 다소 낮은 취득 여지는 있습니다.

다만 최신 거래와의 차이는 약 425만원 수준에 불과합니다. 취득세·명도비·미납관리비·수리비 등의 비용이 발생하면 이 차이는 줄어들 수 있습니다. 특히 최근 동일 평형 11층 거래 중 68,000,000원 사례도 있어, 실질취득 65,745,744원을 큰 폭의 할인 매입이라고 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 19,208,000원 가정)

집행비용 추정액 745,744원을 공제한 나머지 18,462,256원이 임차보증금에 배당되는 가정입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 장수진의 임차보증금과 경매신청채권은 동일인 관련 채권으로, 각각의 법적 근거 및 중복 여부를 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가뿐

시나리오가 보여주는 사실은 명확합니다. 현재 19,208,000원인 최저가가 추가 유찰로 9,411,920원까지 내려가더라도, 보증금 미배당분이 함께 늘어나 실질취득부담은 여전히 약 6,500만원대입니다. 경매 회차가 내려갈수록 매수인의 총부담이 큰 폭으로 떨어지는 일반적인 물건과 다릅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 직산읍 수헐교차로 북서측 인근의 부영아파트 단지입니다. 주변에 상가·공동주택·공장이 혼재하는 근교 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 남서측과 북서측 포장도로를 통해 간선도로로 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 12층 아파트 중 11층 세대입니다. 위생·급배수·보일러 난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전구역(3구역)에 해당합니다. 공시지가 기준은 249,200원/㎡입니다.
• 환금성. 854세대 규모이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 60,000,000원에서 83,000,000원까지 분포해 개별 층·상태별 가격 차이를 확인해야 합니다.
• 공부 및 이용상태. 아파트 1개호로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 현장에서 확인하지 못했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 최우선 확인. 임차인 장수진의 65,000,000원 보증금, 예상배당 18,462,256원, 인수 예상액 46,537,744원을 매각물건명세서와 배당 관련 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 임차인과 신청채권자의 관계. 장수진이 임차권자이자 경매신청채권자인 경위를 확인하고, 신청 청구액 76,387,718원에 어떤 채권이 포함돼 있는지 대조해야 합니다.
• 확정일자 불일치. 등기부에 기재된 2017.07.31과 매각물건명세서의 2017.09.08을 원본 서류로 대조하고 우선변제 순위에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 주택임차권등기와 점유. 임차권등기명령 이후의 실제 점유, 임대차 종료 여부, 보증금 반환 상태, 인도 및 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰. 최저가 19,208,000원이 아니라 인수보증금을 합산한 실질취득 65,745,744원을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득액은 약 6,500만원 수준이므로 최저가 하락을 그대로 수익 증가로 계산하지 않아야 합니다.
• 자금 및 부대비용. 낙찰대금 외에 인수보증금 지급에 필요한 자금, 취득세·등기비용·미납관리비·명도비·수리비 등을 검토하고 입찰보증금은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수까지 더한 가격이 진짜 가격”

천안 직산부영 1106호의 가장 큰 특징은 4회 유찰도, 감정가 대비 24.01%라는 최저가도 아닙니다. 65,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 존재한다는 사실입니다. 현재 최저가로 낙찰받더라도 예상 인수액 46,537,744원을 더하면 실질취득부담은 65,745,744원입니다.

이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 73,666,666원과 최신 거래가 70,000,000원보다 낮습니다. 따라서 가격 차이가 아예 없는 것은 아닙니다. 그러나 최신 거래와의 간격은 크지 않고, 취득 관련 부대비용과 임차인 관련 불확실성까지 고려하면 겉으로 드러난 4회 유찰의 할인율만큼 매력적인 물건은 아닙니다.

특히 임차인 장수진이 강제경매 신청채권자와 동일하고, 확정일자 기재에도 차이가 있으므로 권리의 진정성과 배당관계, 매수인 인수범위를 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다. 추가 유찰을 기다리더라도 실질취득액은 약 6,500만원대에 머무르는 구조입니다.

결론은 ‘가격은 제한적으로 검토 가능, 권리는 정밀확인 필수’입니다. 이 사건의 승부처는 얼마나 낮은 낙찰가에 받느냐보다, 실제로 얼마의 보증금을 인수하고 어떤 권리와 점유관계를 넘겨받느냐에 있습니다.