서울남부지방법원 2025타경12236. 서울 강서구 화곡동 나린하임 6층 602호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 김호운은 2022년 9월 23일 매매를 원인으로 2022년 9월 27일 소유권을 취득했고 거래가액은 233,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 임차권자 문재경은 2022년 6월 17일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 6월 10일, 임차보증금은 230,000,000원입니다.

말소기준권리는 2025년 9월 22일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2024년 7월 1일 문재경의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 현재 최저매각가 124,866,000원 기준 배당계산에서는 집행비용 2,548,124원을 제외한 122,317,876원이 임차인에게 배당되고 107,682,124원이 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 매각조건으로 해소

문재경의 임차권등기는 말소기준권리인 2025년 9월 22일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 전입일 2022년 6월 17일, 확정일자 2022년 6월 10일로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 따라서 별도 조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 반면 2025년 12월 16일 강서구 압류는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 문재경 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인으로 기재된 보증기관이므로 문재경의 보증금과 별도의 230,000,000원을 다시 합산하지 않습니다. 이 사건의 보증금 기준액은 230,000,000원 한 건입니다.

③ 시세 비교 — 싸지만, 거래 추세는 하락

나린하임A동은 18세대, 사용승인일은 2017년 3월 9일입니다. 확인된 실거래 4건의 전체 평균은 225,750,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 218,500,000원, 최신 거래는 2023년 11월 220,000,000원입니다.

현재 최저매각가 124,866,000원은 최근 12개월 평균의 57.1%입니다. 매각조건에 따라 임차보증금 잔액 인수가 실질 0원이 되므로 실질취득가도 124,866,000원으로 보고 시세를 비교할 수 있습니다. 가격 숫자만 보면 최근 거래보다 크게 낮아졌습니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세가 -6.2%로 하락했고, 현재까지 3회 유찰됐다는 점은 매수층과 환금성에 대한 시장의 보수적 평가를 함께 보여줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,866,000원 가정)

배당계산상 문재경 보증금 부족분은 107,682,124원입니다. 다만 매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 경우 매수인 실질 부담은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 조건 전 부족액은 커진다

일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 이 사건도 계산상으로는 같은 형태지만, 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 그 잔액을 매수인이 실질적으로 부담하지 않는다는 점이 핵심적인 예외입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강서구청 남측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수도권 지하철 5호선 화곡역이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 602호이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측으로 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 314.2㎡, 공시지가 4,427,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
• 제시외 부분. 테라스에 등기사항전부증명서·집합건축물대장·도면에 표기되지 않은 조적조 판넬지붕 주택부분이 있으며 주된 부분과 함께 경매 대상입니다.
• 환금성. 나린하임A동은 18세대이고 실거래 표본은 4건입니다. 3회 유찰 및 -6.2% 거래 추세를 감안해 매도 가능 가격을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 확인. 문재경 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 107,682,124원 숫자의 성격 구분. 이는 현재 매각가 기준 배당계산상 미배당액이며, 조건 이행 시 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
• 실거래 시점 확인. 최신 확인 거래는 2023.11의 220,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 218,500,000원과 함께 현재 현장 매매가를 별도로 점검해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -6.2%입니다. 전체 평균 225,750,000원만 보고 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 테라스의 조적조 판넬지붕 주택부분이 경매 대상에 포함되므로 현황·사용상태를 직접 확인해야 합니다.
• 현황 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 이용상태를 확인했습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 직전 권리변동을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 포기·말소 조건

표면만 보면 이 물건은 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있고, 현재 최저가에서 107,682,124원이 미배당되는 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두면서 결론이 달라집니다. 조건 이행 시 실질 인수는 0원*이고, 실질취득가는 현재 최저가 124,866,000원입니다.

가격은 최근 12개월 실거래 평균 218,500,000원의 57.1%까지 내려와 숫자상 할인 폭이 큽니다. 다만 거래 추세가 -6.2%이고, 이미 3회 유찰됐으며, 18세대 규모의 다세대라는 점, 최신 확인 거래가 2023.11이라는 점, 제시외 건물이 존재한다는 점은 등급을 제한하는 요소입니다. 결론은 “권리조건 확인을 전제로 가격은 매력적이지만, 환금성과 포기·말소 조건 확인이 필수”입니다.

* 배당계산상 문재경 보증금 미배당액은 현재 회차 107,682,124원입니다. 매각물건명세서에 기재된 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우에 한해 매수인 실질 부담을 0원으로 반영했습니다.