서울남부지방법원 2025타경12236. 강서구 화곡동 나린하임 제6층 제602호로, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용면적은 25.77㎡이고 거실 및 주방, 방2, 욕실 등으로 이용됩니다. 2017.03.09 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 6층 건물의 최상층 물건이며, 총 18세대 규모입니다.

이 사건은 근저당권이 선순위 기준이 되는 전형적인 담보권 경매가 아닙니다. 등기상 기준일은 주택도시보증공사가 신청한 2025.09.22 강제경매개시결정이고, 문재경의 전입·점유일 2022.06.17과 확정일자 2022.06.10, 임차권등기 2024.07.01은 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 230,000,000원 수준으로 고정되는 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 조건부로 해소

말소기준은 2025.09.22 강제경매개시결정입니다. 그 이후의 강서구 압류는 매각으로 소멸하지만, 문재경의 임차권은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 배당요구와 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사하며, 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 153,097,838원을 배당받고 76,902,162원이 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지

실제 임차인은 문재경 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 주택임차권승계인으로 표시된 신청채권자이므로, 문재경 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 다른 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 이 사건에서 판단할 임차보증금 원금은 230,000,000원 한 건입니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 임차보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

확약 조건이 이행되면 실질취득은 최저매각가와 같은 156,083,000원이고, 최근 12개월 평균 218,500,000원의 71.4%입니다. 최신 실거래는 2023.11의 220,000,000원입니다. 다만 최근 구간이 이전 구간보다 -6.2% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 거래 평균 225,750,000원만 기준으로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 이미 2회 유찰된 현재 가격은 표면적으로 할인 폭이 크지만, 총 18세대의 소규모 다세대이고 거래 표본도 4건이므로 아파트 대단지처럼 시세와 환금성을 단정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 156,083,000원 가정)

문재경과 주택도시보증공사는 동일 임차보증금의 승계 관계로, 채권액을 별개의 보증금으로 합산하지 않습니다. 일반 원칙상 미배당 76,902,162원이 매수인 인수액이지만 확약 및 임차권등기 말소 조건 이행 시 실질 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강서구청 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 수도권 지하철 5호선 화곡역이 위치합니다.
• 건물. 2017.03.09 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 공시지가는 4,427,000원/㎡입니다.
• 제시외 부분. 테라스에 공부 및 도면에 표시되지 않은 조적조 판넬지붕 주택부분이 있으며, 주된 부분과 함께 경매 대상에 포함됩니다.
• 현장조사 한계. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상태와 임대관계는 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 확인됐습니다.
• 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대이고 거래 표본이 4건이어서, 거래가격 편차와 매도 소요기간을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 대조. 문재경과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 조건 및 이행 절차를 매각물건명세서와 법원에서 확인하세요.
• 확약 밖 점유자 확인. 현황조사 당시 폐문이었으므로 전입세대열람, 점유관계와 현장 거주자를 다시 확인해야 합니다.
• 최저가 착시 경계. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 미배당 인수액은 76,902,162원이고, 추가 유찰 시 인수액이 더 증가합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 218,500,000원이지만 거래 추세는 -6.2%입니다. 최신 거래 2023.11 이후의 현장 시세를 별도로 점검하세요.
• 제시외 부분 확인. 테라스의 조적조 판넬지붕 주택부분이 경매 대상에 포함되므로 구조·면적·사용상태와 향후 이용 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 소규모 다세대 환금성. 총 18세대이고 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%이므로 재매각 가능성과 수요층을 보수적으로 평가하세요.
• 미납 비용 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 인도·명도 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 이행돼야 싸지는 물건”

이 물건의 핵심은 2회 유찰된 최저가가 아닙니다. 문재경은 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 일반적인 권리관계라면 현재 회차에서도 76,902,162원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당액이 늘어 실질부담이 보증금 수준으로 되돌아가므로, 확약이 없다면 가격 메리트도 사실상 사라집니다.

반면 문재경과 임차권승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 확실히 이행되면 실질 인수는 0원이고 실질취득은 156,083,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 218,500,000원의 71.4%로 가격 여지가 있습니다. 다만 거래 추세 -6.2%, 최신 거래시점 2023.11, 총 18세대의 소규모 다세대, 제시외 건물과 폐문 조사라는 요소를 함께 보면 무조건적인 저가 매수형은 아닙니다. 권리의 결론은 조건부 합격, 가격의 결론은 현장 시세 확인 후 판단입니다.