174,080,000원
서울남부지방법원 2025타경12242. 강서구 화곡동 포엠빌 9층 902호 오피스텔입니다. 소유자 고완석은 2021년 10월 10일 매매를 원인으로 거래가액 283,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날을 기준으로 임차인 김경룡은 건물 전부에 관해 임대차계약·주민등록·점유·확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리는 2023년 1월 11일 주택도시보증공사의 가압류이므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다.
따라서 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 인수 위험이 없어지는 구조가 아닙니다. 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 잔액은 원칙적으로 매수인에게 이어질 수 있습니다. 현재 최저가를 가정한 배당에서는 임차인에게 170,842,880원이 배당되고, 112,157,120원이 남습니다. 다만 이 사건은 바로 그 잔액에 관한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 확약 이행 여부가 권리분석의 결론을 뒤집는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제9층 제902호 도로명주소: 서울특별시 강서구 월정로18길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 9층 902호 |
| 소유자 | 고완석 (2021.10.10. 매매, 거래가액 283,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 174,080,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기 열람 기준 | 서울남부지방법원 등기국 · 2026.07.30 발행 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2021년 11월 9일 기재된 민간임대주택등기는 말소기준권리보다 앞선 등기입니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이므로, 입찰 전 해당 등기의 매각 이후 정리 여부와 효력을 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 주민등록 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김경룡 주택도시보증공사 임차권 승계 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 2021.11.09 2021.11.09 | 283,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 배당요구 HUG 승계 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 김경룡의 주택임차권을 승계한 주체입니다. 따라서 임차보증금을 김경룡의 283,000,000원과 별도로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 실질취득 — 명목 인수액과 확약 적용액을 구분해야 한다
| 현재 최저매각가 | 174,080,000원 |
|---|---|
| 집행비용 | 3,237,120원 |
| 임차인 예상배당 | 170,842,880원 |
| 배당 후 명목 잔액 | 112,157,120원 |
| 확약 적용 실질 인수 | 0원* |
| 확약 적용 실질취득 | 174,080,000원* |
④ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,237,120원 |
| 1. 임차인 김경룡 보증금 | 283,000,000원 | 170,842,880원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 283,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정된 금액입니다. 임차인은 보증금 전액을 배당받지 못하지만, 명세서상 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 명목 인수액 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 174,080,000원 | 112,157,120원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 139,264,000원 | 146,485,696원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 111,411,200원 | 173,948,557원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 잔액이 늘어 실질 부담이 보증금 283,000,000원 부근에 고정되는 대항력 인수형입니다. 반대로 확약이 정상 이행된다면 매수인은 각 회차의 매각가만 부담하게 됩니다. 즉 이 사건은 유찰 횟수보다 확약의 효력과 이행 절차가 더 중요한 물건입니다.
⑥ 가격 판단 — 감정가 64%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저가는 감정가 272,000,000원의 64%인 174,080,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세와 같은 개념이 아닙니다. 이 물건의 입찰가 판단은 포엠빌 및 인근 화곡동 오피스텔의 실제 거래가격, 임대수익, 관리비, 공실 가능성, 내부 상태를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·숙박시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 까치산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물의 9층 902호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 서측 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 평지이며 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 임차인과 주택임차권승계인의 잔액 반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 조건, 제출 서류를 원문으로 확인하세요.
- 말소 이행 순서. 매각허가·대금납부 이후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 집행법원에 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.11.09 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 정리 여부를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 재확인하세요.
- 세금·관리비. 강서세무서 압류와 별개로 실제 당해세, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%만 보지 말고 인근 오피스텔의 실제 거래가·임대료·공실·관리비와 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “위험한 인수형이 확약으로 조건부 해소된 사건”
표면만 보면 감정가 272,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 174,080,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리의 본질은 할인율이 아니라 보증금 283,000,000원의 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 112,157,120원의 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있어, 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.
다만 이 사건은 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시했습니다. 그 조건이 실제로 이행되면 매수인의 인수는 실질 0원*, 실질취득은 현재 최저가 174,080,000원*입니다. 결론은 권리상 조건부 합격입니다. 확약과 선순위 민간임대주택등기의 처리까지 원본으로 확인한 뒤, 오피스텔 시세와 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
* 실질 인수 0원 및 실질취득 174,080,000원은 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 해당 조건이 이행되지 않으면 현재 회차 기준 명목 미배당액 112,157,120원의 인수 가능성이 남습니다.
