260,480,000원
서울남부지방법원 2025타경12247. 서울 강서구 등촌동 더자하 10층 1004호로, 감정평가상 방2·거실·주방·욕실·현관 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가 407,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 260,480,000원입니다. 소유자 고완석은 2021.05.18. 거래가 354,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 354,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
등기상 말소기준은 2022.09.14. 강서세무서장의 압류입니다. 이송운은 그보다 앞선 2021.05.18. 전입·점유를 갖추고, 확정일자는 경정등기에 따라 2021.05.10.으로 정정돼 대항력과 우선변제권이 있는 임차권자입니다. 정상적인 배당 구조만 보면 미배당 보증금이 매수인에게 남지만, 이번 매각에는 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12247 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제10층 제1004호 · 도로명주소 등촌로 81 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방2·거실·주방·욕실·현관 등) · 14층 중 10층 |
| 건물 구조 / 설비 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 도시가스 개별난방 · 승강기 · 급배수·위생설비 |
| 소유자 | 고완석 (2021.05.18. 거래가 354,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 260,480,000원 (2회 유찰·64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 354,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 해소
말소기준인 2022.09.14. 압류 이후 설정된 이송운의 주택임차권등기와 2025.09.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 다만 이송운의 실제 전입·점유는 말소기준보다 빠르므로, 임차권등기가 지워지는 것만으로 미배당 보증금 반환문제가 자동으로 사라지는 구조는 아닙니다. 이번 사건에서는 별도로 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 있어 실질 인수액이 0원이 되는 것입니다.
② 임차인 분석 — 실제 관련자 2명, 승계기관은 중복 합산 금지
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이송운 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.18. / 2021.05.10.(경정) | 354,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | HUG 승계 |
| 송재원 | 미상 | 2024.08.28. / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 임차·점유 관련자는 이송운과 송재원 2명입니다. 을구 1-2번은 이송운 임차권의 확정일자를 정정한 경정등기로, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사 역시 이송운의 주택임차권을 승계한 보증기관이므로 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 64%만으로 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 260,480,000원으로 감정가 407,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일 물건이나 동일 조건의 최신 실거래가가 확인되지 않고, 단지 경매 통계에도 최근 낙찰가 기록이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
| 건물명 | TheZAHA |
|---|---|
| 세대수 / 사용승인 | 16세대 / 2021.02.18. |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.5회 |
| 단지 경매 낙찰률 | 0% |
| 최근 낙찰가 | 확인되지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 260,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,446,720원 |
| 1. 임차인 이송운 보증금 | 354,000,000원 | 256,033,280원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 354,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액은 97,966,720원입니다. 다음 회차로 최저가가 내려가면 미배당액은 149,333,376원, 190,426,701원으로 증가하지만, 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대일고등학교 남측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·각급 학교가 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 광대로에 접하며, 토지는 평탄한 세로장방형입니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 단지 경매 통계상 낙찰률은 0%, 최근 낙찰가 기록도 확인되지 않아 현장 시세 확인 비중이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 송재원 점유 확인. 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 점유부분·보증금·실제 거주 여부는 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.10. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 64%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 다세대의 최신 실거래와 현재 매물을 비교하세요.
- 명도 계획. 점유자가 확인되므로 낙찰 후 인도명령·협의 일정과 비용을 고려하세요.
- 체납 항목 확인. 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 맞지만, 조건 확인이 먼저다”
표면상으로는 대항력 있는 354,000,000원 임차보증금이 최저가보다 커서 위험해 보입니다. 현재 회차만 놓고 보면 실제로 97,966,720원이 배당되지 않습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원*입니다.
다만 조건부 해소를 일반적인 무인수 물건과 동일하게 보기는 어렵습니다. 포기·말소 조건의 실제 이행, 송재원의 점유관계, 말소 표시가 없는 민간임대주택등기를 반드시 확인해야 합니다. 가격 면에서도 동일 조건의 최신 실거래나 최근 낙찰가가 확인되지 않으므로, 감정가의 64%라는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 주된 임차권 위험은 조건부 해소, 가격 메리트는 보류. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 확약 이행과 현장 시세 검증입니다.
