서울남부지방법원 2025타경12262. 서울 강서구 화곡동 웰타운에이 9층 904호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 장순자이며 2021년 매매로 266,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차권입니다. 임차인 이정진은 2021년 6월 4일 계약과 확정일자를 갖추고, 2021년 7월 30일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준으로 제시된 강서구 압류는 2025년 9월 17일이므로 임차인의 전입이 훨씬 빠릅니다.

원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 늘어나 매수인 인수액도 커집니다. 현재 회차에서 형식상 인수액은 95,788,160원이며, 낙찰가와 이를 합친 금액은 269,228,160원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가는 낮아지지만 미배당 인수액은 증가해 총 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 확약을 빼고 보면 최저가 173,440,000원만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

2021년 4월 8일 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 3,366,000,000원은 2021년 7월 30일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025년 9월 17일 강서구 압류입니다. 임차인 이정진의 확정일자 2021년 6월 4일과 전입·점유 2021년 7월 30일은 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

등기부에는 2021년 7월 30일 민간임대주택등기가 함께 기재돼 있습니다. 매각 후 해당 등기의 처리와 임대의무 관련 적용 여부는 입찰 전 원문과 관계기관을 통해 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·승계 관계 — 실제 임차인은 1명

주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 이정진의 임차보증금 반환채권을 승계한 주택임차권승계인입니다. 따라서 임차인 이정진의 보증금 266,000,000원과 주택도시보증공사의 청구 266,000,000원을 서로 다른 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명, 분석 대상 보증금도 266,000,000원 한 건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 173,440,000원 가정)

현재 회차에서 임차인 배당 부족분은 95,788,160원입니다. 확약을 적용하지 않으면 이 금액이 매수인 인수액이지만, 잔액청구 포기와 임차권 말소 조건이 이행되면 실질 인수액은 0원*입니다. 주택도시보증공사 청구액은 동일 보증금의 승계채권이므로 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다

확약을 제외한 원칙적 구조에서는 유찰이 거듭돼 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 총 부담은 268,354,022원~269,228,160원 수준에 머뭅니다. 즉 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 이 사건에서 낮은 최저가가 실질적인 가격 할인으로 전환되는 것은 잔액청구 포기와 임차권 말소 조건이 온전히 작동할 때뿐입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 업무시설 건물 내 9층 904호이며, 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 주위환경. 화곡1동 주민센터 남서측 인근으로 오피스텔, 주상용건물, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 치장 석재 붙임 외벽, 벽지 및 일부 타일 마감, 샷시 창호이며 소화전, 승강기, 난방, 급배수 및 기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 182.5㎡의 대지로 평지·세로장방형이며 상업용으로 이용 중입니다. 남측으로 월정로20길과 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역· 과밀억제권역·진입표면구역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 공시지가는 5,978,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원문 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 잔액청구 포기 범위, 임차권등기 말소 조건 및 적용 시점을 매각물건명세서 원문으로 다시 확인하세요.
• 말소 실무 확인. 대금납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 법원의 말소촉탁 대상, 별도 말소절차 필요 여부를 확인하세요.
• 승계 중복 계산 금지. 실제 임차인은 이정진 1명입니다. 주택도시보증공사의 266,000,000원 청구를 별도 보증금으로 더하지 마세요.
• 확약 불이행 대비. 조건이 적용되지 않는 경우 현재 회차 기준 95,788,160원의 미배당 보증금 인수 가능성이 있으므로 자금계획에 최악의 경우를 반영하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 등기부 기재의 매각 후 처리 및 임대의무 관련 적용 여부를 법원과 관할 행정기관에 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 열쇠 인도, 퇴거 완료 여부를 현장과 법원 기록으로 확인하세요.
• 오피스텔 비용 점검. 관리비 체납, 공용부분 미납, 주차, 전입 가능 여부, 부가세 및 실제 이용현황을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 할인율만 보지 말고 까치산역·화곡동 인근 유사 오피스텔의 최근 거래, 임대료와 공실 상태를 대조해 응찰가 상한을 정하세요.

맺으며 — 인수형을 ‘조건부 인수 0원’으로 바꾸는 확약

이 사건의 원형은 명확합니다. 임차인 이정진의 보증금 266,000,000원이 현재 최저가 173,440,000원보다 크고, 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 배당 부족분을 매수인이 떠안는 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 95,788,160원이며, 유찰이 더 진행돼도 인수액이 함께 늘어 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

그러나 매각물건명세서의 잔액청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 이 구조를 뒤집습니다. 임차인과 주택도시보증공사의 확약이 그대로 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 낙찰가인 173,440,000원*입니다. 반대로 조건 적용이나 말소 절차가 불명확하다면 최대 리스크는 다시 95,788,160원으로 돌아옵니다. 따라서 결론은 “권리 자체는 인수형, 확약 이행 시에만 인수 0원”입니다. 가격 판단은 감정가 대비 64%라는 숫자가 아니라 확약의 법적·실무적 이행 여부와 인근 오피스텔 시세를 함께 확인한 뒤 내려야 합니다.

* 매각물건명세서 기재에 따라 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 이행되는 경우. 조건 미적용 시 현재 회차 기준 룰상 인수액은 95,788,160원입니다.