서울남부지방법원 2025타경12268. 양천구 신정동 도양라비앙빌 B동 1층 101호입니다. 사건 표면만 보면 감정가 188,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 61,604,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 유찰 횟수나 할인된 최저가만 보고 판단하면 안 되는 물건입니다. 매각물건명세서에는 유경연이 2022.12.06 전입·확정일자를 갖춘 보증금 120,000,000원의 임차인으로 기재돼 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 말소기준은 2024.12.16 양천구 압류입니다. 유경연의 전입일 2022.12.06은 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 따라서 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 매수인이 떠안을 미배당액이 늘고, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 보증금 약 120,000,000원 수준에 묶이는 구조로 봐야 합니다. 최저가 61,604,000원을 그대로 ‘매입가격’으로 보는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 912-3 도양라비앙빌 제비동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) · 탐문조사상 주택 이용 |
| 대상 면적 | 34.02㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 조석훈 · 2009.07.10 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 61,604,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 2009.07.10 설정된 신목신용협동조합 근저당권 91,000,000원은 2015.10.16 이미 말소됐고, 2022.10.06 민중식 명의의 주택임차권 100,000,000원도 2022.11.22 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심은 이 과거 권리가 아니라 유경연의 선순위 대항력입니다. 말소기준이 된 2024.12.16 양천구 압류보다 유경연의 전입이 앞서며, 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이라고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유경연 | 미상 · 2022.12.06 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 확정일자 2022.12.06 · 배당요구 2025.10.15 | 해당 없음 |
② 가격 비교 — 61,604,000원이 아니라 약 120,000,000원을 본다
도양라비앙빌B동의 최근 거래자료에서는 최근 12개월 평균이 316,666,666원, 최신 거래가 2026.07 310,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전보다 9.8% 높은 방향입니다. 단순 수치만 보면 실질취득 약 120,000,000원이 크게 낮아 보입니다.
다만 이 비교에는 중요한 제약이 있습니다. 경매 대상 면적은 34.02㎡인데 거래 표본은 모두 52.12㎡이고, 면적도 일치하지 않습니다. 더구나 본건은 공부상 제1종근린생활시설(소매점)인데 실제로는 주택으로 이용 중입니다. 따라서 52.12㎡ 거래가를 본건 34.02㎡의 직접 시세처럼 적용해 ‘싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 52.12㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 52.12㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 52.12㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2025.04 | 52.12㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 2022.06 | 52.12㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2022.01 | 52.12㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.12㎡ | 3건 | 316,666,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 61,604,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,872원 |
| 2. 갑구 20번 경매개시결정 · 유경연 | 120,000,000원 | 60,095,128원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 신청채권 120,000,000원 중 60,095,128원이 배당되고 59,904,872원이 미배당으로 남습니다. 다만 임차인 유경연과 신청채권자 유경연이 동일 이름으로 기재돼 있으므로 신청채권과 임차보증금이 동일 채권인지 여부는 원본 확인이 필요합니다. 매각물건명세서상 임차보증금은 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 61,604,000원 | 60,095,128원 | 59,904,872원 |
| 6회 유찰 시 | 49,283,200원 | 47,996,102원 | 72,003,898원 |
| 7회 유찰 시 | 39,426,560원 | 38,316,882원 | 81,683,118원 |
회차가 내려갈수록 최저가는 61,604,000원 → 49,283,200원 → 39,426,560원으로 낮아지지만, 신청채권의 미배당은 59,904,872원 → 72,003,898원 → 81,683,118원으로 커집니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 신정역 북측 인근으로, 소형 아파트·다세대주택·빌라와 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 지하철 5호선 신정역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이지만 탐문조사 결과 주택으로 이용 중입니다. 내부는 이해관계인 부재로 직접 확인하지 못했습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 5,218,000원/㎡, 토지면적 249.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 환금성. 도양라비앙빌B동은 8세대 규모이고, 본건은 공부상 소매점·실제 주택 이용이라는 차이가 있어 일반 주택과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 61,604,000원만 보지 말고 대항력 임차보증금 120,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유경연 채권 관계 확인. 임차인과 경매신청 채권자가 모두 유경연입니다. 임대차보증금과 신청채권의 동일성, 실제 임대차관계, 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 보증금 120,000,000원, 전입일자 2022.12.06, 확정일자 2022.12.06, 미배당 시 매수인 인수 문구를 최종 매각기일 기준으로 다시 대조해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)인데 실제 주택 이용 중입니다. 이용·대출·전입·향후 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 거래는 52.12㎡이고 대상은 34.02㎡입니다. 최근 12개월 평균 316,666,666원을 대상 호실의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “61,604,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 5회 유찰과 61,604,000원의 최저가입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 유경연의 보증금은 120,000,000원이고, 명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않은 보증금을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 따라서 경제적 판단의 출발점은 61,604,000원이 아니라 실질취득 약 120,000,000원입니다.
가격만 보면 최근 거래자료 310,000,000원과 최근 12개월 평균 316,666,666원보다 낮지만, 그 거래들은 모두 52.12㎡이고 대상은 34.02㎡입니다. 본건은 공부상 소매점·실제 주택이라는 차이까지 있어 직접 비교에 한계가 큽니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일 이름으로 나타나는 관계인·가장임차인 의심도 남아 있습니다. 표면 가격은 낮지만 권리관계와 용도·시세 확인 난도가 높은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
