161,280,000원
* 포기·말소 조건이 없다면 현재 회차 배당가정상 미배당액 72,777,920원이 인수위험으로 남아, 실질취득액은 234,057,920원 수준이 됩니다. 이 사건은 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다.
서울남부지방법원 2025타경12280. 구로동 대성팰리스3차 제3층 제302호, 전용 28.32㎡의 다세대형 도시형생활주택입니다. 소유자 박상음은 2020.01.13. 매매를 원인으로 거래가액 223,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 보증금 231,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 등기부상 남아 있는 일반 근저당이나 압류보다 임차권이 먼저 보이는 구조입니다. 과거 안승태의 근저당권 105,400,000원과 국세 압류는 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2025.09.23. 강제경매개시결정입니다. 반면 임차인의 점유·주민등록 및 임차권 내용은 그보다 앞서므로, 매각조건의 포기·말소 문구가 없다면 미배당 보증금 승계 문제가 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12280 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 454-10 제3층 제302호 도로명: 서울특별시 구로구 구로동로42길 30-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 28.32㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2016.12.30. 사용승인 · 총 15세대 |
| 소유자 | 박상음 (2020.01.13. 매매, 거래가액 223,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 161,280,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 ‘조건부 0원’으로 정리
말소기준은 2025.09.23. 강제경매개시결정입니다. 2019년 설정된 안승태 근저당권과 2018년 국세 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 다만 임차권 경정 내용에는 점유개시일 2020.01.23., 주민등록일 2020.01.28., 최초 확정일자 2020.01.07.과 보증금 231,000,000원이 기재돼 있어 말소기준보다 앞선 임차권 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 노봉수 중국인 · 건물 전부 · 주거 | 231,000,000원 | 대항력 가능 점유 2020.01.23. 주민등록 2020.01.28. | 배당요구 있음 확정일자 및 증액분 기재 | 실질 0원* HUG 승계채권과 중복 합산하지 않음 |
임대차계약일자는 2019.12.31., 2020.01.13., 2021.04.15., 2021.09.29.으로 경정 기재돼 있습니다. 보증금은 최초 220,000,000원에서 2021.09.29. 11,000,000원이 증액돼 총 231,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 매각조건에 기재된 주택임차권승계인이므로 보증금을 별도로 더하지 않습니다.
② 시세 비교 — 판단 기준은 실질취득 161,280,000원
대성팰리스3차의 실거래는 총 4건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 거래 평균 255,125,000원에는 2022년 278,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균 247,000,000원과 최신 거래 265,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.32㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2025.07 | 28.32㎡ | 6 | 229,000,000원 |
| 2024.04 | 29.85㎡ | 5 | 248,500,000원 |
| 2022.05 | 29.85㎡ | 2 | 278,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.32㎡ | 2건 | 247,000,000원 |
포기·말소 조건이 이행되면 실질취득액은 최저가와 같은 161,280,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 65.3%로, 최근 평균보다 34.7% 낮습니다. 최신 거래 265,000,000원과 비교해도 절대가격 차이가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,057,920원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 158,222,080원 |
| 미배당 잔액 | - | 72,777,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 실질 인수 | - | 0원* |
현재 회차에서는 주택도시보증공사 청구액 중 72,777,920원이 미배당됩니다. 다만 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 미배당 위험 (포기·말소 조건 전 계산)
| 회차 | 매각가 | HUG 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 161,280,000원 | 158,222,080원 | 72,777,920원 |
| 3회 유찰 시 | 129,024,000원 | 126,417,664원 | 104,582,336원 |
| 4회 유찰 시 | 103,219,200원 | 100,974,131원 | 130,025,869원 |
포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 이 사건에서는 포기·말소 조건이 적용되므로 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 계산되지만, 그 조건을 확인하지 않은 채 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 28.32㎡의 도시형생활주택으로 이용 중이며, 지상 6층 건물의 제3층 제302호입니다.
- 입지. 서울구로초등학교 서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.12.30. 사용승인된 철근콘크리트 구조이며 승강기, 도시가스 난방, 급배수 및 화재탐지 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,824,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 건물이고 확인된 실거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 보수적인 매도 계획이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 범위 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 임차권 경정 내용 확인. 보증금 231,000,000원, 점유개시일 2020.01.23., 주민등록일 2020.01.28., 확정일자와 증액 내용을 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 노봉수 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재돼 있으므로 231,000,000원을 두 번 더하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.08. 접수된 민간임대주택등기의 말소 여부와 임대의무 관련 처리를 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 기준 고정. 조건 이행이 확인되면 실질취득액 161,280,000원을 기준으로 최근 12개월 평균 247,000,000원과 비교하세요. 조건이 불확실하면 234,057,920원 수준의 총부담 가능성까지 반영해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 6.2% 낮고 표본이 적으므로, 과거 최고가 278,000,000원을 응찰가 근거로 삼지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 말소되더라도 현재 점유상태와 실제 인도 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격은 맞지만, 안전은 조건부다”
현재 최저가 161,280,000원은 최근 12개월 평균 247,000,000원의 65.3%로 가격 여유가 분명합니다. 그러나 이 물건의 권리가 처음부터 깨끗한 것은 아닙니다. 보증금 231,000,000원의 선순위 임차권 때문에 조건이 없다면 현재 회차에서도 72,777,920원의 미배당 위험이 남습니다.
그 위험을 제거하는 장치가 임차인과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 확실히 적용되고 이행된다면 실질취득 161,280,000원·인수 0원의 가격 메리트가 성립합니다. 반대로 조건 확인이 부족하면 ‘감정가의 64%’라는 숫자만으로 안전성을 판단할 수 없습니다. 가격은 매력적, 권리는 조건부 확인. 이 사건의 결론입니다.
