대전지방법원 2026타경10022. 천안시 동남구 성남면 신사리 425-4의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 504㎡이며 지목은 대, 계획관리지역·성장관리계획구역에 속합니다. 주택은 방 2개·거실·주방·욕실 등으로 이용되고, 일부 주택과 창고·대문 통로 등이 함께 존재합니다. 건물은 흙벽돌조 및 시멘트블록조 철판지붕 단층 구조로 사용승인은 1962년입니다.
권리관계는 겉보기보다 단순합니다. 동천안농업협동조합 근저당, 우정파이낸스대부 근저당, 오케이대부부천 근저당·전세권, 현대카드 가압류가 차례로 설정됐지만 모두 2023년부터 2025년 사이 해지 또는 해제로 말소됐습니다. 따라서 이들 권리는 말소기준보다 날짜가 빠르더라도 낙찰자가 떠안을 살아 있는 권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 425-4 · 성남면 신사1길 16 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 504㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 단독주택(방2·거실·주방·욕실 등) · 주택 일부·창고·대문 통로 등 |
| 건물 구조 | 흙벽돌조 및 시멘트블록조 철판지붕 단층 · 사용승인 1962년 |
| 소유자 | 도병숙 (2023.06.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 176,356,000원 / 123,449,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유근우 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 공시지가 | 157,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 인수는 0원
핵심은 설정일만 보지 말고 말소 여부까지 확인하는 것입니다. 을구 1번 동천안농업협동조합 근저당은 2023.06.02. 말소됐고, 을구 3번 우정파이낸스대부 근저당은 2024.09.23. 말소됐습니다. 을구 4번 오케이대부부천 근저당과 을구 5번 전세권도 2025.04.10. 말소됐으며, 갑구 5번 현대카드 가압류 역시 2024.12.30. 해제로 말소됐습니다.
그 뒤 2025.04.10. 설정된 이소윤의 채권최고액 105,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 후순위로 설정된 전세금 20,000,000원의 전세권과 2026.01.14. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 123,449,000원으로 감정가 176,356,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 123,449,000원입니다. 다만 동일 지역·유사 단독주택의 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 123,449,000원 | 123,449,000원 | 242,502,008원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 86,414,300원 | 86,414,300원 | 278,963,879원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 60,490,009원 | 60,490,009원 | 304,421,533원 |
유찰이 진행되면 매각가는 내려가지만, 이 사건은 인수액이 0원이므로 실질취득금액도 같은 폭으로 내려갑니다. 그러나 사용승인 1962년 건물의 물리적 상태, 제시외 건물, 멸실된 목록, 토지와 건물의 실제 경계 및 활용도를 확인하지 않은 채 회차 할인율만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,449,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,528,286원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 동천안농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우정파이낸스대부 | 60,000,000원 | 60,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사오케이대부부천 | 82,500,000원 | 18,920,714원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 전세권 · 주식회사오케이대부부천 | 5,500,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 5번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 28,422,722원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 9번 근저당권 · 이소윤 | 105,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 10번 전세권 · 이소윤 | 20,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 유근우 | 20,000,000원 | 0원 | 신청채권자 미충족 |
| 소유자 교부 | — | 0원 | 잔여 없음 |
총 채권액 363,422,722원 중 시뮬레이션상 채권자 배당액은 120,920,714원, 미배당액은 242,502,008원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있으며, 등기상 말소된 권리가 포함된 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
④ 점유·현황 — 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상
등기상 별도의 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 소유자 또는 제3자의 실제 점유 여부를 현황조사서와 현장에서 확인해야 합니다. 2025.04.10. 설정된 이소윤 전세권은 말소기준 근저당보다 후순위여서 매각으로 소멸하지만, 전세권 설정 사실만으로 실제 점유 상태까지 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신사초등학교 북서측 인근으로 단독주택·근린생활시설·공장·농경지가 혼재한 면사무소 소재지역이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 504㎡의 평지·부정형 토지로 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(성남면1 주거형)이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 흙벽돌조와 시멘트블록조 철판지붕 단층 건물로, 주택부분에는 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 현황 차이. 지붕은 현황 철판지붕이며, 신사리 426-15는 2011.06.28. 신사리 425-4에 합병됐습니다. 4목록은 현황상 멸실입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 재확인. 을구 1·3·4·5번과 갑구 5번이 실제 등기부에서 말소된 상태인지 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
- 배당표 구분. 시뮬레이션에 말소된 권리가 포함돼 있으므로 배당요구종기 이후 채권신고와 실제 배당순위를 별도로 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대 열람과 현장조사를 통해 소유자·전세권자·제3자 점유 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 위치·면적·구조와 토지 경계를 현장에서 대조하세요.
- 멸실 목록. 4목록이 현황상 멸실된 상태이므로 공부 정리 여부와 감정가 반영 내용을 확인하세요.
- 노후 건물 상태. 사용승인 1962년 건물의 지붕·흙벽돌·누수·균열·난방·급배수 상태와 철거·보수 가능성을 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만으로 저가 낙찰을 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 실거래와 건물 잔존가치를 직접 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 대상 목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 물건 자체는 단순하지 않다
이 사건은 과거 근저당과 전세권이 많아 보이지만 대부분 경매 전에 말소됐고, 현재 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석의 결론만 보면 비교적 명확합니다.
다만 가격과 현황은 별개의 문제입니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 현재 최저가 123,449,000원을 싸다고 단정할 수 없고, 사용승인 1962년 건물·제시외 건물·합병된 지번·멸실 목록· 임대관계 미상이라는 현장 변수가 함께 존재합니다. 권리는 인수 0원, 입찰 판단은 현장 확인 후. 이 물건의 승부처는 채권액이 아니라 토지와 노후 건물의 실제 가치입니다.
