207,900,000원
288,000,000원
대전지방법원 2026타경10046. 천안시 서북구 두정동 ‘두정2차대우아파트’ 205동 11층 1102호, 전용 117.0㎡ 아파트입니다. 철근콘크리트 벽식조 15층 건물 중 11층이며 사용승인일은 1998.12.17.입니다. 소유자 이수연은 2024.04.15. 거래가 280,000,000원에 소유권을 취득했고, 2024.09.11. 청주저축은행에 채권최고액 260,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 채무가 이행되지 않아 청주저축은행이 청구금액 207,511,574원으로 임의경매를 신청한 구조입니다.
등기부에는 오래된 근저당 기록이 여러 건 보이지만, 권리분석에서 중요한 것은 단순한 접수 순서가 아니라 각 권리가 실제로 말소됐는지입니다. 국민은행·하나은행·삼성화재·우리은행·북천안신협의 과거 근저당은 모두 후속 말소등기가 존재합니다. 따라서 현재 살아 있는 담보권은 2024.09.11. 청주저축은행 근저당이고, 이것이 말소기준권리가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10046 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 530 두정2차대우아파트 제205동 제11층 제1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 117.0㎡ · 15층 중 11층 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 · 1998.12.17. |
| 소유자 | 이수연 (2024.04.15. 거래가 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 207,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 청주저축은행 / 207,511,574원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 말소, 현재 근저당부터 정리
| 등기 권리 | 권리자 | 금액 | 매각 후 |
|---|---|---|---|
| 을구 15번 근저당 | 주식회사청주저축은행 | 260,000,000원 | 말소기준 · 소멸 |
| 갑구 6번 가압류 | 파주연천축산업협동조합 | 420,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 7번 가압류 | 천안배원예 농업협동조합 | 6,715,309원 | 소멸 |
| 갑구 8번 임의경매개시결정 | 주식회사 청주저축은행 | — | 소멸 |
| 갑구 9번 가압류 | 천안축산업협동조합 | 30,156,894원 | 소멸 |
② 임차인·인수 판단 — 확인된 임차권은 없다
신고된 임차인은 없고, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 대항력 있는 임차권이나 보증금 승계 항목도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 207,900,000원이 곧 권리상 실질취득금액입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래의 72.2%
같은 단지 ‘대우2차’ 전용 117.0㎡ 실거래 7건입니다. 전체 평균은 258,714,285원이지만 가격 판단은 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 288,000,000원이고, 현재 실질취득금액 207,900,000원은 그 가격의 72.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 117.0㎡ | 5 | 288,000,000원 |
| 2024.07 | 117.0㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2024.02 | 117.0㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2023.09 | 117.0㎡ | 4 | 258,000,000원 |
| 2023.05 | 117.0㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2023.03 | 117.0㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2021.06 | 117.0㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | 117.0㎡ | 7건 | 258,714,285원 |
전체 평균 대비 최저가 비율은 80.4%이고, 최근 거래와 비교하면 72.2%입니다. 최근 가격이 과거 거래보다 13.5% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세 물건은 아닙니다. 감정가 297,000,000원 자체는 최신 거래 288,000,000원보다 높지만, 1회 유찰된 현재 가격은 최근 거래보다 충분히 낮아 가격 메리트가 생긴 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,710,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 청주저축은행 | 207,511,574원 | 204,189,400원 |
| 2. 가압류 · 파주연천축산업협동조합 | 420,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 천안배원예 농업협동조합 | 6,715,309원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 천안축산업협동조합 | 30,156,894원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
등기상 이미 말소된 과거 근저당은 현재 배당순위에서 제외해 판단했습니다. 매각대금에서 집행비용을 제외한 204,189,400원이 유효한 말소기준 근저당에 배당 가능한 구조이며, 신청채권 207,511,574원은 전액 충족되지 않을 수 있습니다. 담보권자의 미배당 채권과 후순위 가압류의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 207,900,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 145,530,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 101,871,000원 | 0원 |
현재 회차만으로도 최근 거래 대비 할인 폭이 큽니다. 추가 유찰 시 가격은 더 내려가지만, 아파트이고 최근 가격 흐름이 +13.5%인 만큼 가격만 기다리다가 경쟁이 강해질 가능성도 함께 고려해야 합니다. 응찰가는 내부 상태와 명도비용, 체납관리비를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 1호선 두정역 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 두정역이 있어 차량·대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 규모. 대우2차는 323세대이며, 본건은 전용 117.0㎡의 15층 건물 중 11층입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방·소화전과 지하 1·2층 주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 동측 중로와 서측·남측·북측 소로에 연결됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지 아파트 부지이며 공시지가는 1,232,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 아파트 용도이고 두정역 접근성이 있으나, 거래 표본이 7건으로 많지 않아 매도 시 가격 설정을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원문 대조. 과거 근저당 7건의 말소 여부와 현재 을구 15번 근저당이 말소기준권리인지 등기사항전부증명서 원문에서 다시 확인하세요.
- 점유·전입 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서와 실제 점유자를 대조하세요.
- 최근 시세 검증. 최근 12개월 가격 288,000,000원은 거래 1건입니다. 동일 동·유사 층의 현재 매물과 내부 상태를 함께 비교하세요.
- 내부 상태. 1998.12.17. 사용승인 건물로 수리 범위에 따라 실제 취득원가가 달라질 수 있으므로 누수·창호·난방·배관 상태를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 금액을 관리사무소에 확인하세요.
- 명도비용 반영. 인수할 임차보증금이 없더라도 점유자가 있을 경우 인도명령·이사협의 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
- 배당 외 우선항목. 당해세·최우선변제 등 배당표에 선순위로 반영될 수 있는 항목을 매각기일 전 원문에서 확인하세요.
맺으며 — 권리 단순, 가격 경쟁력 확인
이 물건의 핵심은 등기부에 오래된 근저당 기록이 많다는 외형에 겁먹지 않고, 이미 말소된 권리와 현재 유효한 권리를 구분하는 것입니다. 과거 국민은행·하나은행·삼성화재· 우리은행·북천안신협 근저당은 후속 말소등기가 존재하고, 현재 말소기준은 2024.09.11. 청주저축은행 근저당입니다. 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 긍정적입니다. 최저가이자 실질취득금액인 207,900,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 288,000,000원의 72.2%이고, 전체 평균 258,714,285원의 80.4%입니다. 최근 가격 흐름도 +13.5%로 하락 추세가 아닙니다. 다만 최근 표본이 1건이고 임대관계가 미상인 만큼, 권리는 합격, 가격도 검토 가능, 최종 판단은 점유와 내부 상태 확인 후가 적절합니다.
