대전지방법원 2026타경10072. 천안시 서북구 불당동 ‘불당코아루와이드시티오피스텔’ 945호입니다. 강선봉 씨가 2019.04.27 매매를 원인으로 2021.04.09 소유권을 이전받았고, 같은 날 신한은행 명의의 채권최고액 96,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 기입된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 구조만 보면 후순위 가압류·압류가 겹치지 않은 단순한 사건입니다. 현재 회차 매각가를 최저가인 89,600,000원으로 가정하면 집행비용을 뺀 87,587,200원이 근저당에 배당되고 8,412,800원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 담보권자의 채권 잔액일 뿐, 매수인이 떠안는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10072 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 9층 945호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 20층 · 사용승인 2021.02.10 |
| 소유자 | 강선봉 (단독소유 · 거래가액 129,360,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제사십일차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사신한은행) / 79,843,680원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.04.09 접수된 신한은행 근저당권입니다. 이후 등기된 2026.01.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정의 채권자는 유아이제사십일차유동화전문 유한회사이며, 등기에는 양도인이 신한은행으로 기재돼 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 저렴’은 아직 아니다
현재 최저매각가는 89,600,000원으로 감정가 128,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 89,600,000원으로 계산됩니다. 다만 감정가 대비 유찰률은 시세 비교가 아닙니다. 실제 응찰가를 정할 때는 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 거래가격·임대수익·공실 상태를 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 89,600,000원 | 8,412,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 62,719,999원 | 34,808,961원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 43,903,999원 | 53,286,273원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 96,000,000원 | 87,587,200원 |
| 근저당 미배당 | - | 8,412,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정은 근저당 채권최고액 96,000,000원을 기준으로 하며, 사건의 청구액은 79,843,680원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 실제 확정채권액과 배당순위에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 천안종합운동장 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생·난방설비와 승강기·출입구 보안개폐장치·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 아스콘포장 광대로, 서측으로 아스콘포장 중로와 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산탕정지구)·택지개발지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. ㎡당 3,194,000원이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대와 현장 점유자를 대조하세요.
- 층수 기재 대조. 소재지는 9층 945호로 기재돼 있으나 감정요항의 건물 구조 설명에는 제20층 제945호로 기재돼 있습니다. 등기부·감정평가서 원본과 현장을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하세요.
- 임대조건 확인. 오피스텔로 이용 중이므로 실제 임대차 존재 여부와 보증금·차임·전입일·확정일자를 확인하세요.
- 근저당 미배당 구분. 현재 회차의 근저당 미배당 8,412,800원은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
- 관리비·공과금. 관리사무소와 관계기관을 통해 체납 관리비와 공과금을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건 진행내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 점유 확인이 남는다
이 사건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 2021.04.09 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 가정에서 근저당 미배당액은 8,412,800원이지만, 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
다만 권리의 단순함이 곧바로 가격의 저렴함을 뜻하지는 않습니다. 최저가 89,600,000원은 감정가의 70%이지만, 최근 시장가격을 대조하지 않은 상태에서 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 여기에 임대관계 미상과 층수 기재 차이도 남아 있습니다. 결론은 권리 구조는 무난, 점유와 가격은 확인 후 판단입니다.