70% 최저가보다 먼저 확인할 것은 ‘임차인과 배당표 불일치’ — 아산 청솔프라자 107호

대전지방법원 2026타경10095. 아산테크노밸리 중앙공원 북서측의 청솔프라자 1층 107호입니다. 사건 용도는 대지로 표기되어 있으나, 집합건축물대장상 이용상태는 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)이고, 현황조사에서는 마카오PC방에 임대 중인 것으로 탐문됐습니다. 내부조사는 점유자가 거부해 내부구조는 건축물현황도면과 외부 목측으로만 확인된 상태입니다.

권리의 기준점은 2017년 2월 20일 설정된 대전북부새마을금고 근저당권 182,000,000원입니다. 이보다 앞서 가처분·가압류가 여러 건 등기됐지만 각각 2017년 1월과 2월에 말소등기가 이뤄졌습니다. 따라서 등기 흐름만 보면 현재 남아 있는 선순위 인수권리로 단정하기 어렵습니다. 다만 예상배당표에는 이미 말소된 것으로 보이는 가압류가 선순위 채권으로 반영돼 있어, 입찰 전 최신 등기부와 배당요구 종기 서류를 반드시 맞춰봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 등기보다 ‘말소 이력’을 함께 봐야 한다

2015년과 2016년에 설정된 가처분·가압류는 말소기준권리보다 앞서지만, 이후 각각 해제·집행취소·취하를 원인으로 말소등기가 이뤄졌습니다. 특히 갑구 3번 김금자 가압류와 갑구 4번 조광옥 가압류는 2017년 2월 9일 말소됐고, 갑구 2번 가처분은 2017년 1월 31일 말소됐습니다. 현재 소유자 김금자의 소유권이전은 2017년 2월 1일이며, 말소기준 근저당은 그 뒤인 2017년 2월 20일에 설정됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 1,200,000원으로 확인되지만, 전입신고일과 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 없음” 또는 “인수 0원”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘70%라서 싸다’고 할 수 없다

감정가는 222,000,000원이고 현재 최저매각가는 155,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 건물이나 인근 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.

더구나 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린생활시설이며, 집합건축물대장상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소로 이용되는 상업용 호실입니다. 상업용 부동산은 임차수익, 공실, 업종 적합성, 관리비와 영업시설 상태에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 단순 감정가 할인율보다 현장 임대차와 실제 매매사례 확인이 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)

당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 갑구 3번·4번 가압류는 등기상 말소이력이 있으므로 실제 배당순위와 채권 가입 여부를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 시나리오

각 시나리오의 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 이는 임차인 조봉철의 대항력과 배당요구 여부가 확정되지 않은 상태의 추정치입니다. 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 승계 여부가 확인되지 않으면 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·물적 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 아산테크노밸리 중앙공원 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 산재한 주상혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 상황은 보통입니다.
• 현황 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설인 인터넷컴퓨터게임시설제공업소이며, 마카오PC방에 임대 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 내부 확인. 점유자가 내부조사를 거부해 내부구조와 시설 상태는 건축물현황도면 및 외부 목측으로 개략 확인됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 5층 건물의 1층 107호이며 사용승인일은 2015.06.22입니다.
• 설비. 급배수 위생설비, 소방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
• 도로. 대상부지는 동측·북측·서측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·아산테크노밸리 지구단위계획구역 및 일반산업단지에 포함됩니다.
• 제한. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 토지. 전체 토지면적은 708.4㎡, 공시지가는 1㎡당 1,883,000원이며 일반상업지역의 상업용 건부지입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차 대항력 확인. 조봉철의 전입신고일, 사업자등록 관련 점유기준일, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 인수액 재산정. 대항력과 배당 여부가 확정되기 전에는 배당표의 매수인 인수 0원을 확정값으로 사용하지 마세요.
• 말소등기 대조. 갑구 3번·4번 가압류가 2017.02.09 말소됐는데도 배당표에 반영된 이유를 최신 등기부와 채권계산서에서 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 점유자의 내부조사 거부 이력이 있으므로 PC방 영업시설, 원상복구 범위, 전기용량과 소방시설 상태를 현장에서 확인하세요.
• 임대차 종료 비용. 명도뿐 아니라 영업시설 철거, 원상복구, 보증금 반환 주체와 임대차 승계 여부를 확인하세요.
• 실거래 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고 청솔프라자 및 인근 1층 근린생활시설 매매사례를 확보하세요.
• 수익성 검증. 보증금 10,000,000원·월세 1,200,000원의 임대차가 현재도 유지되는지, 체납 여부와 실제 수취 가능 임대료를 확인하세요.
• 관리비·세금. 관리비 체납, 당해세, 공용부분 부담금과 부가가치세 처리 여부를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 서류를 서로 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 확인되지 않은 1,000만원이 더 중요하다”

이 물건은 감정가 222,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 155,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 확인할 수 없고, 임차인 조봉철의 대항력과 배당요구 여부도 미상입니다. 내부조사까지 거부된 상업용 호실이므로 가격·점유·시설 상태 모두 확인이 필요한 물건입니다.

등기 흐름에서는 선순위 가처분과 가압류가 2017년에 말소된 것으로 나타나지만, 예상배당에서는 해당 가압류가 거액의 선순위 채권으로 반영돼 신청채권자에게 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 이 불일치를 해소하지 않은 채 배당표의 인수 0원만 믿고 들어가는 것은 위험합니다.

결론은 권리와 가격 모두 보류입니다. 최신 등기부에서 말소 상태를 재확인하고, 임차인의 대항력·배당요구·보증금 승계 여부를 확정하며, 비교 가능한 상가 실거래를 확보한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있습니다. 현재 보이는 감정가 대비 30% 할인은 확인되지 않은 위험을 대신할 근거가 아닙니다.