서울남부지방법원 2025타경12288. 강서구 화곡동 토석아너스빌 101동 202호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 273,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 174,720,000원입니다. 숫자만 보면 확인된 최신 실거래 255,000,000원보다 80,280,000원 낮습니다. 그러나 이 차액은 확정된 수익이 아니라, 선순위 임차보증금 인수 위험을 흡수할 수 있는 최대 여유 폭에 가깝습니다.
임차인 양창혁은 2021.01.25 전입했고, 말소기준권리인 이두례 근저당권은 2023.03.03 설정됐습니다. 전입 순서만 놓고 보면 임차인이 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 점유·임대차의 실체도 최종 확인이 필요합니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12288 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-291 토석아너스빌 제101동 제2층 제202호 도로명: 서울특별시 강서구 까치산로4다길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 비교면적 62.28㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인 2008.12.03 · 총 18세대 |
| 소유자 | 김원수 (2021.01.25 소유권 취득 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 174,720,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양창혁 / 270,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.03 이두례 근저당권 · 채권최고액 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 미상
등기부상 말소기준권리는 2023.03.03 설정된 이두례의 근저당권 250,000,000원입니다. 이 근저당권과 2025.09.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에 남아 매수인이 그대로 떠안을 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
문제는 등기권리가 아니라 임차인입니다. 실제 임차인으로 신고된 사람은 양창혁 1명이며, 전입일은 2021.01.25로 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 우선변제 범위, 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양창혁 | 202호 | 2021.01.25 | 미상 | 미상 | 2025.12.01 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
② 시세 비교 — 68.5% 할인은 ‘인수 전’ 숫자
확인된 동일면적 실거래는 2024.02의 1건입니다. 면적 62.28㎡, 3층이 255,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가는 이 거래가의 68.5%로, 표면상 80,280,000원 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.02 | 62.28㎡ | 3층 | 255,000,000원 | 68.5% |
하지만 거래 표본이 1건뿐이고, 해당 거래는 경매 대상보다 한 층 높은 3층입니다. 무엇보다 매수인 인수액이 확인되지 않았으므로 174,720,000원을 시세와 직접 비교해 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 인수분을 더한 실질취득가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,246,080원 | - |
| 2. 근저당권 · 이두례 | 250,000,000원 | 171,473,920원 | 78,526,080원 |
| 3. 경매신청채권 · 양창혁 | 270,000,000원 | 0원 | 270,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 520,000,000원 중 예상 배당액은 171,473,920원, 미배당 채권은 348,526,080원입니다. 이 표는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인의 배당·승계분을 반영하지 않은 계산이므로 최종 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제도 미반영입니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 사라지지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 실질취득가 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 174,720,000원 | 171,473,920원 | 348,526,080원 | 174,720,000원 + 인수액 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 139,776,000원 | 137,019,136원 | 382,980,864원 | 139,776,000원 + 인수액 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 111,820,800원 | 109,455,309원 | 410,544,691원 | 111,820,800원 + 인수액 |
유찰이 거듭되면 낙찰가는 낮아지지만, 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 회차가 내려갈수록 자동으로 안전해지는 물건이 아닙니다. 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 어느 회차도 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 202호입니다. 사용승인일은 2008.12.03입니다.
- 입지. 서울화일초등학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 도로. 북측 약 7미터, 남측 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부는 건축물현황도와 외부관찰을 통해 파악됐습니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대이며 확인된 동일면적 거래가 1건뿐입니다. 거래 표본이 적어 아파트 대단지보다 가격 검증과 재매각이 어려울 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 보증금, 계약기간, 임대인, 실제 지급일과 지급계좌를 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 전입일만으로 대항력이 완성되는 것은 아닙니다. 양창혁의 현재 점유 및 점유 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자 유무와 날짜에 따라 우선변제권 및 배당 범위가 달라질 수 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매신청채권자가 동일하므로 임대차보증금 채권과 강제경매 청구채권 270,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
- 입찰가 상한 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 미배당 보증금과 취득 부대비용을 더한 금액으로 최신 실거래 255,000,000원과 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현황조사 당시 폐문부재였으므로 내부 수리비와 구조 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제금은 배당과 실질취득비용을 바꿀 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 임대차 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “68.5% 할인”보다 먼저 확인할 숫자
현재 최저가 174,720,000원은 확인된 최신 실거래 255,000,000원의 68.5%입니다. 그러나 이 물건은 단순히 두 차례 유찰된 저가 다세대가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자가 있고, 그 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 동시에 270,000,000원을 청구한 경매신청채권자이기도 합니다.
임대차가 유효하고 대항력이 인정되면 매수인이 부담할 실질취득가는 낙찰가 + 미배당 보증금입니다. 현재 가격과 최신 실거래의 차이는 80,280,000원에 불과하므로 승계 보증금이 그보다 크면 표면상 할인은 모두 사라집니다. 반대로 임대차의 실체가 부정되거나 인수액이 충분히 작다는 사실이 원본 서류로 확인돼야 비로소 가격 메리트를 논할 수 있습니다. 권리는 미확정, 가격도 보류. 이 사건의 핵심은 더 낮은 낙찰가가 아니라 양창혁의 임대차와 보증금 실체를 확인하는 것입니다.
