등기상 인수 0원, 최저가는 최근 시세의 77% — 연화마을STXKAN6단지 301호

대전지방법원 2026타경10122. 아산시 배방읍 장재리 ‘연화마을STXKAN6단지’ 606동 3층 301호 아파트입니다. 현재 소유자 신익규 씨는 2017년 8월 11일 매매를 원인으로 거래가 330,000,000원에 취득했고, 2017년 9월 15일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020년 2월 17일 설정된 삼성화재해상보험 근저당 289,800,000원이며, 이 근저당은 2025년 8월 7일 한국자산관리공사로 이전됐습니다.

등기부만 보면 오래된 권리가 여러 개 보여 처음에는 복잡해 보입니다. 그러나 2012년 농협은행 근저당 144,000,000원은 2017년 9월 18일, 한국배구연맹 전세권 220,000,000원은 2017년 9월 15일, 삼성생명 근저당 277,200,000원은 2020년 2월 18일 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 기준권리 이후의 현대해상·페퍼저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 권리도 이미 말소

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 입찰 전에는 현황조사서와 전입세대열람을 다시 대조해야 합니다. 현재 등기상 핵심은 2020년 2월 17일 삼성화재해상보험 근저당입니다. 2021년 현대해상 근저당 120,000,000원과 2022년 페퍼저축은행 근저당 254,400,000원, 2026년 경매개시결정은 모두 이 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균과 최신 거래를 모두 밑돈다

단지 내 107.77~114.73㎡의 최근 실거래 12건입니다. 가격 판단은 과거 거래를 넓게 합친 수치보다 최근 12개월 평균 485,166,666원과 최신 거래 500,000,000원을 중심으로 봤습니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 373,800,000원은 최근 12개월 평균의 77.0%입니다.

최근 거래 범위는 448,000,000원~530,000,000원입니다. 특히 이 물건과 같은 3층·114.37㎡ 거래가 2026년 6월 448,000,000원에 확인되며, 현재 최저가 373,800,000원은 이 거래가보다 낮습니다. 최신 2026년 7월 거래도 500,000,000원으로, 현재 회차는 최근 실거래와 비교해 가격 여유가 확인되는 구간입니다.

③ 배당 가정표 (매각가 373,800,000원 가정)

채권액 합계 1,305,400,000원, 채권자 가정배당 합계 367,766,800원, 미배당 937,633,200원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원으로 계산된 가정입니다. 집행비용은 6,033,200원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 설화고등학교 남서측 인근이며, 주변에 교육시설·아파트단지·근린생활시설·다가구주택이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1호선 탕정역, 간선도로와 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물의 3층입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 현장 상태. 현장조사 당시 폐문 부재로 설비의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이며 서북측 약 45m, 동측·남측 약 25m, 북측 약 10m 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 1,908,000원/㎡입니다.
• 하자 표기. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 567세대, 2011년 준공 단지이며 최근 12개월 비교 거래 12건이 확인돼 가격 비교가 가능한 편입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소등기 원본 확인. 농협은행 근저당, 한국배구연맹 전세권, 삼성생명 근저당의 말소사항과 현재 유효 권리 목록을 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
• 배당관계 대조. 등기상 말소된 세 권리가 배당 가정표에 포함돼 있으므로 법원 기록의 채권자·채권액·배당관계를 대조해야 합니다.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 평가됐습니다. 현황조사서·전입세대열람·현장 방문으로 점유자를 확인하세요.
• 응찰가 기준. 최근 12개월 평균 485,166,666원과 같은 3층·114.37㎡ 거래 448,000,000원을 기준으로 수리비·명도비용을 반영하세요.
• 설비 점검. 현장조사 당시 폐문 부재로 설비 정상 작동 여부가 확인되지 않았으므로 내부 상태와 수리비를 보수적으로 산정하세요.
• 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비의 체납 여부와 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리와 가격은 양호, 배당표는 반드시 대조

이 사건은 등기부에 기록된 권리의 수만 보면 복잡하지만, 이미 말소된 선순위 권리를 걷어내면 구조가 단순해집니다. 2020년 2월 17일 삼성화재 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 현대해상· 페퍼저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.

가격도 최근 거래와 비교하면 경쟁력이 있습니다. 실질취득액 373,800,000원은 최근 12개월 평균 485,166,666원의 77.0%이고, 같은 3층·114.37㎡의 2026년 6월 거래가 448,000,000원보다 낮습니다. 다만 배당 가정표가 말소된 권리들에 배당하는 형태로 작성돼 있어, 권리분석의 마지막 관문은 최신 등기부와 법원 배당관계의 일치 여부입니다. 원본 대조로 이 불일치가 해소된다면, 권리상 인수 부담 없이 최근 시세보다 낮은 가격대에서 접근하는 사건으로 평가할 수 있습니다.