서울남부지방법원 2025타경12291. 등촌동 월드파크뷰 3층 301호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현 소유자 김완태는 2022.06.21. 공유자 전원의 지분을 거래가 330,000,000원에 취득했고, 같은 날 민간임대주택 등기도 마쳤습니다. 감정가는 322,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 206,080,000원입니다.

이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 김진석은 2021.06.16. 확정일자를 받고 2021.06.18. 점유를 시작한 뒤 2021.06.21. 전입했으며, 보증금은 310,000,000원입니다. 2023.07.27. 임차권등기까지 마쳐, 2023.09.05. 주택도시보증공사 가압류보다 선순위입니다. 원칙적으로는 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.

그러나 매각조건에는 결정적인 예외가 있습니다. 김진석의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다. 따라서 이 조건이 원문 그대로 유지·이행되면 김진석 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 붙었다

등기부상 최초 근저당권 211,200,000원은 2021.06.23. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.09.05. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 뒤에 설정된 강서구 압류, 강제경매개시결정, 국가 압류는 매각으로 소멸합니다.

문제는 말소기준보다 앞선 김진석의 주택임차권입니다. 이 임차권은 등기 순서만 보면 매수인 인수 대상입니다. 현재 최저가 206,080,000원을 매각가로 가정하면, 집행비용 3,685,120원을 제외한 202,394,880원이 임차보증금에 배당되고 107,605,120원이 미배당됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 중복 합산하지 않는다

실제 임차인은 김진석과 한주희 2명입니다. 주택도시보증공사는 김진석 임차권의 승계기관으로서 별도의 실제 임차인으로 세거나 보증금을 다시 합산하지 않습니다. 김진석 보증금 310,000,000원과 주택도시보증공사의 가압류·경매신청 청구를 서로 독립된 임차보증금처럼 더하면 중복 계산이 됩니다.

한주희는 2025.03.26. 전입해 말소기준일인 2023.09.05.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 김진석 임차권에 대한 확약이 한주희의 임대차관계까지 해결하는 것은 아니므로, 계약서·점유관계·배당요구 내역을 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

감정가는 322,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저가는 206,080,000원으로 감정가의 64%입니다. 표면상으로는 가격이 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나므로, 최저가만 낮아지고 매수인의 총부담은 크게 줄지 않는 대항력 임차권 구조입니다. 이 사건은 확약 때문에 그 인수부담이 실질적으로 제거되는 예외이므로, 확약의 유효성과 조건 이행이 가격보다 먼저 확인될 핵심입니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 206,080,000원 매각 가정)

김진석 임차보증금의 룰상 미배당액은 107,605,120원입니다. 다만 주택도시보증공사의 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 충족되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층입니다. 사용승인일은 2020.09.29.입니다.
• 입지. 서울백석초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 증미역이 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·기계식주차·도시가스 시설이 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 북동측으로 폭 약 30~32m 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 사다리형으로 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 지역지구. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역 등에 해당하고, 토지거래계약 허가구역과 건축선 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원문 대조. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 포함돼 있는지, 대상 임차권과 적용 범위를 확인하세요.
• 말소 이행 절차. 매각 후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지, 매수인이 별도 서류나 협조를 준비해야 하는지 확인하세요.
• 한주희 임대차 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 점유 상태를 매각물건명세서, 현황조사서 및 현장 확인으로 보완하세요.
• 명도 대상 확인. 임차권등기자인 김진석과 현재 301호 점유자로 조사된 한주희의 실제 점유 상태가 다를 수 있으므로 인도명령·명도 협의 대상을 확인하세요.
• 시세 직접 조사. 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 월드파크뷰 동일·유사 호실의 최근 거래와 임대료, 공실, 관리비, 주차 조건을 확인하세요.
• 민간임대주택 등기. 2022.06.21. 기재된 민간임대주택 등기의 현재 상태와 매각에 따른 처리 내용을 원본 서류로 확인하세요.
• 세금·관리비. 강서구와 국가 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당순위를 확인하고, 공용부분 관리비 체납도 관리주체에 별도로 조회하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각조건을 직접 확인하고, 확약 조건이 달라지거나 이행되지 않는 경우의 최대 부담액을 별도로 검토하세요.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”

등기 순서만 보면 이 물건은 보증금 310,000,000원의 선순위 임차권이 남는 인수형 물건입니다. 현재 최저가를 기준으로 룰상 미배당액은 107,605,120원이고, 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다.

하지만 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 이 사건의 승부처는 선순위 임차권의 존재 자체보다 확약 조건의 정확한 범위와 이행 가능성입니다.

다만 확약 밖 점유자 한주희의 보증금과 배당관계가 미상이고, 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 권리위험은 조건부로 완화됐지만 가격 메리트는 아직 입증되지 않은 물건입니다. 확약 원문, 미상 임차관계와 시세를 모두 확인하기 전에는 감정가의 64%라는 숫자만 보고 접근해서는 안 됩니다.