과거 선순위 권리는 이미 말소, 최저가는 최근 시세의 76.4% — 아산 온천마을 501호

대전지방법원 2026타경10215. 충남 아산시 용화동 ‘온천마을아파트’ 102동 5층 501호, 전용 59.8㎡ 아파트입니다. 이 물건의 등기부에는 과거 전세권과 국민은행 근저당권이 나타나지만, 순서대로 확인하면 전세권은 2007.08.20, 국민은행 근저당권 2건은 2013.06.27 모두 말소됐습니다. 따라서 2025.08.19 신한카드 가압류가 현재 존속 권리 중 말소기준이 되고, 그 뒤의 교보생명 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

현재 소유자 이승엽은 2015.05.18 이 주택을 거래가 139,000,000원에 취득했습니다. 감정가는 122,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 85,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 확인된 매수인 인수권리가 없어 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 85,400,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리의 ‘말소 여부’가 핵심

2006년 김희경 명의 전세권 60,000,000원이 설정됐지만 2007.08.20 해지를 원인으로 말소됐습니다. 국민은행 근저당권도 2008년 44,400,000원, 2013년 26,400,000원이 설정됐으나 2013.06.27 두 건 모두 해지를 원인으로 말소됐습니다. 등기상 이미 사라진 권리이므로 낙찰자가 이를 인수하는 구조가 아닙니다.

현재 존속 권리의 출발점은 2025.08.19 신한카드 가압류 43,314,644원입니다. 이어 2025.11.04 교보생명보험 가압류 12,189,308원이 설정됐고, 2026.02.06 신한카드의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 모두 소멸하며, 등기상 매수인이 떠안을 선순위 권리는 없습니다.

② 임차관계 — 확인된 임차인은 없지만 점유 확인 필요

확인된 임차인은 0명이며 매수인에게 승계되는 임차보증금도 산정되지 않았습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 임대관계를 확인하지 못한 것으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자·전입세대·확정일자·배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 저가 거래를 함께 봐야 한다

온천마을아파트 전용 59.8㎡의 최근 실거래 12건은 2026년 4월부터 7월까지 95,000,000원~125,000,000원에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 111,750,000원이고, 최신 거래는 2026년 7월 2층 95,000,000원입니다.

최저가 85,400,000원은 최근 12개월 평균의 76.4%로 평균보다 26,350,000원 낮습니다. 최신 거래 95,000,000원과 비교해도 9,600,000원 낮은 89.9% 수준입니다. 확인된 인수액이 0원이므로 실질취득 기준으로도 같은 비교가 적용됩니다.

다만 실거래 범위가 95,000,000원부터 125,000,000원까지 넓고, 같은 2026년 7월에도 95,000,000원·103,000,000원·109,000,000원·110,000,000원·123,000,000원 거래가 함께 존재합니다. 따라서 평균가만으로 가격을 판단하기보다 층·수리 상태·향·점유 및 명도비용을 반영해 응찰가를 조정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 총 채권액은 186,303,952원, 예상 배당액은 83,462,800원, 미배당액은 102,841,152원입니다. 다만 이미 말소된 권리의 반영 여부에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 별도 확인 대상입니다.

⑤ 회차별 가격 시나리오

매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산돼, 유찰 시 실질취득액도 매각가와 동일하게 내려갑니다. 다만 현재 최저가부터 이미 최신 거래 95,000,000원보다 낮으므로, 추가 유찰만을 전제로 접근하기보다 물건 상태와 명도비용을 반영한 적정 응찰가를 먼저 정하는 편이 합리적입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 침실3, 주방 및 식당, 거실, 현관, 욕실/화장실, 발코니 등을 갖춘 아파트로 이용 중입니다.
• 주위환경. 온양중학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스래브지붕 15층 건물의 5층이며, 도시가스 난방·승강기·주차장·소방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측 중로와 서측 소로에 접하고 있습니다.
• 토지계획. 도시지역·제2종일반주거지역·아산용화지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 666,000원/㎡입니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 830세대 단지이고 최근 동일면적 거래가 12건 확인되지만, 거래가가 95,000,000원~125,000,000원으로 넓게 분포합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소등기 원본 대조. 김희경 전세권의 2007.08.20 말소와 국민은행 근저당 2건의 2013.06.27 말소가 현재 등기부에 그대로 반영돼 있는지 최종 등기부로 확인하세요.
• 배당표 재검증. 이미 말소된 권리가 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 법원 기록의 배당요구서와 채권계산서를 직접 확인해야 합니다.
• 점유자 확인. 현장 임대관계가 확인되지 않았습니다. 전입세대확인서·현황조사서·관리사무소 탐문과 방문조사로 실제 점유자를 특정하세요.
• 시세 상한 설정. 최근 평균은 111,750,000원이지만 최신 저가 거래는 95,000,000원입니다. 수리비와 명도비용까지 뺀 금액으로 응찰 상한을 정하세요.
• 내부 상태 확인. 1998.06.18 사용승인 건물로 내부 마감·배관·난방·창호 상태에 따라 수리비 차이가 커질 수 있습니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리사무소에서 확인하세요.
• 청구액 차이 확인. 사건 청구액 43,908,356원과 등기상 신한카드 가압류 청구금액 43,314,644원이 다르므로 채권계산서를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 최종 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리됐고, 승부처는 점유와 응찰가다

이 물건은 등기 기록이 복잡해 보이지만, 과거 전세권과 국민은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 존속 권리 중에서는 2025.08.19 신한카드 가압류가 말소기준이 되고 이후 권리는 모두 매각으로 소멸해, 매수인 인수액은 0원입니다.

가격도 현재 최저가 85,400,000원이 최근 12개월 평균 111,750,000원의 76.4%, 최신 거래 95,000,000원의 89.9%로 수치상 여유가 있습니다. 다만 실거래 편차가 크고 현장 임대관계가 확인되지 않았으며, 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 권리가 포함돼 있습니다. 결론은 권리 구조는 양호, 가격도 비교 우위가 있으나 점유관계와 배당 원본 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.