210,000,000원
대전지방법원 2026타경10227. 아산시 음봉면 산동리 ‘아산한라비발디스마트밸리’ 204동 7층 703호, 전용 65.7289㎡ 아파트입니다. 권혜영 씨가 2021.09.06 매매를 원인으로 2024.04.03 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 310,113,860원입니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 264,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025.06.18 인천신용보증재단의 가압류 14,999,978원이 붙었고, 2026.02.10 농협은행 주식회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 농협은행과 인천신용보증재단에 미배당이 발생하지만, 그 부족액이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10227 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 음봉면 산동리 1066 아산한라비발디스마트밸리 204동 7층 703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 65.7289㎡ · 방3·욕실2·주방/식당·거실·드레스룸·펜트리·현관·발코니 · 23층 중 7층 |
| 소유자 | 권혜영 (2021.09.06 매매 원인, 2024.04.03 소유권이전 · 거래가액 310,113,860원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 237,966,278원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 준공 / 세대수 | 2023.12.29 / 998세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
임차인 없음. 매수인이 인수할 임차보증금이나 선순위 임차권은 확인되지 않았습니다. 말소기준은 2024.04.03 농협은행주식회사 근저당권이며, 그 뒤의 인천신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 등기상 인수액과 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 69.2%
아산한라비발디스마트밸리의 전용 65.3㎡~65.73㎡ 실거래 12건입니다. 거래 시점은 2025.09부터 2026.07까지이며, 최근 12개월 평균은 303,608,333원, 최신 거래는 2026.07의 308,300,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 65.3㎡ | 10층 | 308,300,000원 |
| 2026.05 | 65.73㎡ | 24층 | 320,000,000원 |
| 2026.02 | 65.73㎡ | 9층 | 316,000,000원 |
| 2026.02 | 65.48㎡ | 13층 | 280,000,000원 |
| 2026.01 | 65.73㎡ | 11층 | 317,000,000원 |
| 2026.01 | 65.48㎡ | 7층 | 282,000,000원 |
| 2026.01 | 65.48㎡ | 14층 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 65.48㎡ | 14층 | 295,000,000원 |
| 2025.10 | 65.73㎡ | 19층 | 320,000,000원 |
| 2025.10 | 65.48㎡ | 15층 | 290,000,000원 |
| 2025.09 | 65.73㎡ | 16층 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 65.3㎡ | 19층 | 320,000,000원 |
| 최근 평균 | 65.3㎡~65.73㎡ | 12건 | 303,608,333원 |
실거래 범위는 280,000,000원~320,000,000원입니다. 감정가 300,000,000원은 최근 평균보다 3,608,333원 낮아 시세와 대체로 맞닿아 있지만, 1회 유찰된 최저가 210,000,000원은 최근 평균보다 93,608,333원 낮습니다. 최신 거래 308,300,000원과 비교해도 98,300,000원 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 264,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 14,999,978원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 | 278,999,978원 | 72,739,978원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,740,000원을 제외한 206,260,000원이 농협은행주식회사에 배당되고, 인천신용보증재단에는 배당되지 않습니다. 채권 부족액은 72,739,978원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 72,739,978원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 134,857,978원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 178,340,578원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산동초등학교 북측 인근 아산한라비발디스마트밸리 내 공동주택으로, 주변은 단독주택과 공동주택이 섞인 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 23층 아파트의 7층이며, 승강기·도시가스·보일러 개별난방·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 377,200원/㎡입니다. 토지 면적은 41,069㎡, 지목은 대, 토지 이용상황은 아파트입니다.
- 규제. 일반산업단지·지원시설구역·공공시설구역·녹지구역과 관련된 제한이 있으며, 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역에도 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 998세대 단지이며 2025.09부터 2026.07까지 동일 면적대 실거래 12건이 확인돼 거래 표본은 확보돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 임대관계가 현장에서 확인되지 않았으므로 전입세대열람, 현황조사서와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2024.04.03 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준인지 최신 등기사항전부증명서 원본으로 확인하세요.
- 실거래 층 차이. 대상은 7층이며 최근 거래에는 9층·10층·13층·14층·19층·24층 등이 포함돼 있으므로 층·향·내부 상태 차이를 응찰가에 반영하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 장기수선충당금 정산 관계를 관리사무소에 확인하세요.
- 권리 외 비용. 취득 관련 세금, 명도비용, 수리비용과 자금 조달비용은 최저가와 별도로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격 여유는 크다
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2024.04.03 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 최근 거래와 비교하면 유리합니다. 동일 면적대 최근 12개월 평균은 303,608,333원, 최신 거래는 308,300,000원인데 현재 최저가는 210,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 69.2%까지 내려온 만큼 권리와 가격이 함께 받쳐주는 유형입니다. 다만 임대관계가 현장에서 확인되지 않은 점은 남아 있으므로, 마지막 판단은 점유·전입·관리비와 원본 서류를 확인한 뒤 내려야 합니다.
