구근저당은 모두 말소, 현재 최저가는 최근 시세의 78.4% — 천안 향촌현대 1005호

대전지방법원 2026타경10246. 천안시 동남구 신방동 향촌현대아파트 304동 10층 1005호, 전용 74.79㎡ 아파트입니다. 소유자 최계성은 2006.11.30. 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했고, 2023.03.22. 중소기업은행 앞으로 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 중소기업은행의 청구금액은 114,042,586원이며, 이 근저당을 기준으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기부를 처음 보면 말소기준보다 앞선 근저당권이 여러 건 있어 인수 위험이 큰 물건처럼 보일 수 있습니다. 그러나 주택은행 근저당은 2002.01.04., 제일은행 근저당 2건은 2004.08.31., 동대전농업협동조합 근저당은 2006.11.30., 하나은행 근저당은 2023.03.14. 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 효력이 남은 담보권의 출발점은 2023.03.22. 중소기업은행 근저당입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당의 ‘말소 여부’가 핵심

말소기준권리는 2023.03.22. 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 2025년 중소벤처기업진흥공단 가압류, 천안세무서 압류, 기술보증기금 가압류와 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부상 확인되는 범위에서 낙찰자가 승계할 근저당·압류·가압류는 없습니다.

② 시세 비교 — 감정가는 높았지만 1회 유찰로 할인 구간

향촌현대 전용 74.79㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 166,166,666원, 최신 거래는 2026년 7월 10층 172,000,000원입니다. 대상 물건도 10층이므로 최신 동일면적·동일층 거래가 직접적인 비교 기준이 됩니다.

감정가 186,000,000원은 최근 12개월 평균 166,166,666원보다 19,833,334원 높고, 최근 거래 최고가 185,000,000원도 1,000,000원 웃돕니다. 감정가 자체에는 가격 메리트가 약했습니다.

그러나 1회 유찰된 현재 최저가 130,200,000원은 최근 12개월 평균의 78.4%이며, 최신 동일면적·동일층 거래 172,000,000원의 약 75.7%입니다. 최근 12개월 최저 실거래 135,000,000원보다도 4,800,000원 낮아, 권리 인수액이 0원이라는 전제에서는 실질취득가격에 분명한 간격이 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,200,000원 가정)

집행비용 2,622,800원을 먼저 공제하고 신청채권자의 청구액 114,042,586원을 기준으로 단순 계산한 배당재원입니다. 중소기업은행 근저당의 채권최고액은 120,000,000원입니다. 국세의 법정기일·당해세 여부와 실제 채권액, 집행비용 확정액에 따라 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 배당 여부와 관계없이 말소기준 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 동남구 신방동 신용초등학교 남서측 인근으로, 아파트단지와 소규모 점포가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 20층 건물의 10층이며, 승강기·난방·급배수·소화전 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 향촌현대는 998세대, 1997.12.24. 준공 단지로 동일면적 거래가 최근 12개월 동안 12건 확인됩니다.
• 토지·도로. 평지의 아파트 부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 인접 도로와 연계됩니다. 제2종일반주거지역이고 대로·중로에 접합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공시지가는 1,491,000원/㎡입니다.
• 거래 편차. 동일면적 실거래가가 135,000,000원부터 185,000,000원까지 분포해 층·상태에 따른 가격 차이가 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소등기 원본 대조. 을구 1번·2번·4번·6번·8번 근저당과 각 말소등기의 연결관계를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
• 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 대조하세요.
• 국세 압류 확인. 천안세무서 압류의 세목·금액·법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당구조를 점검하세요.
• 최신 거래 비교. 2026년 7월 동일면적·동일층 거래 172,000,000원을 기준으로 내부 상태와 수리비 차이를 반영하세요.
• 관리비·수리비. 관리사무소에서 체납 관리비를 확인하고, 1997년 준공에 따른 내부·설비 수리 범위를 현장에서 점검하세요.
• 매각 진행상태. 매각기일은 2026.07.14.로 기재돼 있으므로 매각 결과, 변경·연기 및 차기 기일 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.

맺으며 — “권리도 가격도 괜찮지만, 점유 확인이 마지막 관문”

이 물건의 권리분석 핵심은 오래된 근저당의 설정일이 아니라 후속 말소등기입니다. 과거 주택은행·제일은행·동대전농업협동조합·하나은행 근저당은 모두 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.03.22. 중소기업은행 근저당입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.

가격도 감정가 186,000,000원 단계에서는 최근 평균보다 높았지만, 1회 유찰된 130,200,000원은 최근 12개월 평균의 78.4%, 최신 동일층 거래의 약 75.7%입니다. 따라서 현재 회차는 권리와 가격 모두 검토 가치가 있습니다. 다만 임대관계 미상, 국세 압류액, 체납 관리비와 내부 상태를 확인해야 할인 폭이 실제 수익으로 연결됩니다. 권리는 합격, 가격도 할인 구간. 점유·세금 확인을 마친 뒤 판단할 조건부 우량 물건입니다.