서울남부지방법원 2025타경12299. 금천구 가산동 아이캐슬 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 김태원은 2020년 5월 18일 매매를 원인으로 거래가액 254,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 국세 압류와 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다.
권리분석의 중심은 압류가 아니라 임차권입니다. 박미선은 2020년 4월 29일 계약과 확정일자를 갖추고, 2020년 5월 22일 주민등록, 2020년 5월 23일 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023년 5월 16일 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 보증금이 최저가보다 크기 때문에 일반 원칙상 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 규모에 수렴합니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 있어 박미선 관련 인수 구조가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12299 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 147-6 아이캐슬 제3층 제301호 도로명: 서울특별시 금천구 남부순환로 1304-22 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 301호 · 사용승인 2020.01.06 |
| 소유자 | 김태원 (2020.05.18 매매 · 거래가액 254,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 169,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 254,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 위험을 분리해야 한다
| 성명 | 점유 / 이용 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미선 | 건물 전부 · 주거 주민등록 2020.05.22 점유개시 2020.05.23 | 보증금 254,000,000원 | 대항력 있음 말소기준보다 선순위 | 우선변제 가능 확정일자 2020.04.29 배당요구 2024.05.30 | HUG 승계 룰상 인수 87,574,400원 실질 0원* |
| 조현준 | 전부 전입일 미상 확정일자 미상 | 보증금 1,000,000원 월 800,000원 | 가능·미상 전입일 확인 필요 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 확약 대상 아님 별도 확인 필요 |
* 확약이 없다면 현재 회차에서 박미선 보증금의 배당 부족분 87,574,400원이 룰상 매수인 인수액입니다. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우에만 실질 0원으로 봅니다. 확인된 임차·점유 관계는 박미선과 조현준 2명이며, 주택도시보증공사는 박미선 임차권의 승계기관이므로 별도 임차인으로 합산하지 않습니다.
② 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2023년 5월 16일 계양세무서장 압류입니다. 그 뒤의 부평세무서장 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기된 주택임차권은 2024년 5월 30일 접수됐지만, 박미선의 대항력 판단 기준이 되는 주민등록과 점유는 2020년에 이미 갖춰졌습니다. 따라서 임차권등기의 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
③ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 룰상 인수액은 늘어난다
| 회차 가정 | 매각가 | 박미선 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 169,600,000원 | 87,574,400원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 135,680,000원 | 121,019,520원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 108,544,000원 | 147,775,616원 | 실질 0원* |
확약이 없는 대항력 인수형이라면 최저가 하락을 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 낙찰가가 내려갈수록 박미선 보증금의 미배당 인수액이 늘어나기 때문입니다. 이 사건에서는 포기·말소 조건이 박미선 관련 인수를 끊어주지만, 조현준의 미상 점유 위험까지 함께 없애주는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,174,400원 | 매각가의 약 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 박미선 보증금 | 254,000,000원 | 166,425,600원 | 부족분 87,574,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 254,000,000원 | 0원 | 신청채권자 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세 등에 따라 변동 가능 |
배당표 원칙만 적용하면 박미선 보증금 부족분은 87,574,400원입니다. 다만 포기·말소 조건 이행 시 매수인에 대한 반환청구권이 없어져 박미선 관련 실질 인수는 0원*입니다. 조현준의 권리관계는 이 배당표에 확정적으로 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층 301호입니다.
- 주위환경. 가산초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·상업 및 업무용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 8미터, 남서측 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 준공업지역·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각허가와 인도 과정에서 그대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 조현준 전입 확인. 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 주민등록 세대열람과 현장 점유조사로 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 실제 점유자 구분. 박미선의 임차권등기와 조현준의 현재 점유 관계가 어떻게 연결되는지, 점유 이전·전대차·신규 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 계양세무서장·부평세무서장 압류와 국민건강보험공단 압류의 실제 체납액 및 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 확약으로 금전 인수가 없어져도 현재 점유자가 자진 인도하지 않으면 별도의 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 64%만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 지역·유사 다세대의 실제 거래와 매물 상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권 승계 및 포기 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 점유는 잔존”
표면적으로는 보증금 254,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 169,600,000원보다 앞서는 위험 물건입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 현재 회차에서 87,574,400원을 추가로 떠안고, 유찰될수록 인수액이 더 커집니다. 그러나 이 사건은 임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 제시해 박미선 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 완전한 무위험 물건은 아닙니다. 조현준의 보증금 1,000,000원과 월 차임 800,000원은 확인되지만 전입·확정일자·배당요구 관계가 미상이고, 이 위험은 박미선 관련 확약 밖에 있습니다. 결론은 주된 임차보증금 인수는 해소됐지만, 미상 점유를 확인하기 전까지 권리분석이 끝난 것은 아니다입니다. 감정가의 64%라는 숫자보다 확약 이행과 현재 점유관계 확인이 먼저입니다.
